Kết quả điều tra ban đầu, khoảng tháng 1.2021, Nguyễn Văn Thu giới thiệu cho vợ chồng bà Lê Thị Kim H. (trú phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ. TP.Đà Nẵng) mua 2 lô đất thuộc khối phố Hà Tây, phường Điện Hòa, thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam). Hai lô đất trên là đất trồng cây hàng năm, nhưng Thu cam kết sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở. Thông qua môi giới của Thu, bà H. đồng ý mua 2 lô đất trên của ông N.H.Quang (SN 1970), trú phường Điện Nam Trung, thị xã Điện Bàn) với giá 540 triệu đồng.
Ngày 26.1.2021, tại nhà của bà H., giữa Thu và bà này đã lập biên bản thỏa thuận về việc Thu sẽ giúp làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với giá 1,533 tỉ đồng, bà H. đưa trước cho Thu số tiền 765,5 triệu đồng theo như yêu cầu của Thu. Cũng trong thời gian này, bà H. có đưa cho Thu thêm 60 triệu đồng để san lấp mặt bằng và cho mượn để giải quyết việc cá nhân.
Khoảng tháng 3.2021, Thu trao đổi với bà H. về việc góp tiền đầu tư đất đối với 9 lô đất có diện tích hơn 2.800m2, thuộc diện đất màu tại phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng). Thu nói với bà H. đã mua được 2.000m2 này và đang cần tiền mua thêm đất cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở. Việc góp đất sẽ được chia đều làm 5 phần, mỗi phần góp 2,68 tỉ đồng. Bà H. đồng ý góp 2 phần và đã đưa trước cho Thu số tiền 2,7 tỉ đồng (việc đưa tiền được thực hiện nhiều lần, thông qua chuyển khoản và đưa tiền mặt).
Sau khi nhận tiền từ bà H., Thu không thực hiện các công việc như đã cam kết, không chuyển đổi mục đích sử dụng các thửa đất nói trên (gồm 2 lô đất tại phường Điện Nam Trung và lô đất 2.800m2 tại phường Hòa Quý). Số tiền nhận được từ bà H., Thu sử dụng vào mục đích tiêu xài cá nhân và trả nợ hết. Đến nay không còn khả năng trả lại cho bà H.
Tiến hành xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Điện Bàn, Cơ quan CSĐT Công an TP Đà Nẵng cho thấy, vợ chồng bà Lê Thị Kim H. là chủ 2 thửa đất loại đất trồng cây hàng năm, cơ quan này chưa tiếp nhận hồ sơ liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đối với 2 thửa đất nói trên. Còn thửa đất hơn 2.000m2 tại phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, theo điều tra, chủ thửa đất này có nhờ Thu làm giúp thủ tục chuyển mục đích sử dụng, tuy nhiên đến nay, Thu vẫn chưa thực hiện như đã cam kết mà sử dụng số tiền đã “ứng” trước hàng tỉ đồng của người này để sử dụng vào mục đích cá nhân.
Cơ quan CSĐT Công an Đà Nẵng xác định, Thu làm nghề môi giới bất động sản, không có quyền hạn để giải quyết việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của công dân. Hành vi nêu trên của Nguyễn Văn Thu đã đủ yếu tố cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.