Thực tế lịch sử phát triển đô thị ở thế giới và Việt Nam cho thấy do số lượng thị dân tăng lên, dẫn tới sự hình thành và phát triển đô thị. Ban đầu có thể là cụm dân cư, sau thành thị tứ, thị trấn, thị xã, thành phố... Hình thành gắn liền với các trung tâm hành chính - thương mại, sự phát triển của đô thị phụ thuộc vào tốc độ và quy mô của việc tăng dân số đô thị.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2021, cả nước có 870 đô thị, tốc độ đô thị hóa đạt 40%. Nguyên nhân chính khiến dân số tại đô thị tăng cao vì khả năng giải quyết việc làm, thu nhập và điều kiện sống của đô thị tốt hơn so với khu vực nông thôn và miền núi.

Trong quá trình phát triển đô thị, thời gian gần đây xuất hiện tình trạng ngược chiều: các khu nhà ở, khu biệt thự và khu đô thị “chờ đợi” người dân. Do thị trường bất động sản phát triển nóng, nhiều doanh nghiệp, cá nhân đã đi tắt đón đầu xây dựng nhiều khu nhà ở cao cấp để kinh doanh. Do giá quá cao và lượng cầu vượt quá cung, dẫn đến hiện tượng nhiều khu nhà, khu đô thị bỏ hoang trong nhiều năm.

Nhiều công trình xuống cấp, hoang phế gây lãng phí lớn và làm mất mĩ quan đô thị. Hiện tượng này diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước và chưa có giải pháp hữu hiệu để xử lý.

Cùng với đó là nhiều khu đất đã được quy hoạch để xây dựng khu đô thị nhưng để kéo dài nhiều năm không thực hiện, để hoang hóa lãng phí.

Mang danh nghĩa là xây dựng khu đô thị, nhưng nhiều nhà đầu tư chỉ tính toán để kinh doanh bất động sản, không căn cứ vào nhu cầu thực tế, tốc độ phát triển dân cư và nhu cầu thị trường. Các khu nhà hoặc lô đất trong các khu đô thị đều có giá quá cao so với mức thu nhập bình quân của người lao động.

Nhiều địa phương tiến hành quy hoạch và cấp đất cho các nhà đầu tư xây dựng các khu đô thị tại các địa bàn nông thôn, không phải là trung tâm hành chính hay thương mại - du lịch. Do đó, các “khu đô thị” này trở thành nguồn cung cho giới đầu tư và đầu cơ bất động sản hơn là đáp ứng nhu cầu định cư của người dân.

Không có quy hoạch bài bản, nhu cầu nhà, đất ở đô thị tăng vọt mà nguồn cung không đáp ứng kịp sẽ dẫn đến khủng hoảng thiếu; nhưng nếu liên tục mở rộng, xây dựng các khu đô thị và các khu nhà, đất ở vượt xa nhu cầu và khả năng chi trả của người dân cũng dẫn đến rất nhiều hệ lụy.

Thiết nghĩ, cần có sự đánh giá tổng thể về nhu cầu nhà, đất ở của người dân trong phạm vi cả nước, dự báo biến động về nhu cầu của các vùng miền dựa trên tốc độ đô thị hóa, từ đó xây dựng chiếc lược quy hoạch về phát triển đô thị, bảo đảm khoa học, hợp lý, tránh chạy theo cơn sốt bất động sản triền miên không có hồi kết.