Rủi ro thanh khoản ngày càng hiện hữu

Giai đoạn 2023-2024 là giai đoạn căng thẳng của các doanh nghiệp huy động vốn từ trái phiếu trước đó, nhất là các doanh nghiệp bất động sản. Riêng lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới hơn 120.000 tỉ đồng. Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong hai quý sắp tới lần lượt ở mức 36.200 tỉ đồng (quý II), và 35.400 tỉ đồng (quý III). Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cạn vốn, không có tiền hoàn thiện dự án…, nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu sẽ phình to. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81% - tăng đáng kể so với mức 1,67% của năm 2021.

Theo Fiinratings, số lượng doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đã lên đến 67. Trong đó có 63 doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ và 4 doanh nghiệp đã thực hiện tái cơ cấu nợ thông qua việc giãn kỳ hạn. Hầu hết doanh nghiệp đưa ra lãi suất nhằm đền bù cho nhà đầu tư, từ đó phản ánh lên mức lãi suất mới cao hơn của toàn thị trường. Tổng giá trị các lô trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận chậm thanh toán đạt 89.300 tỉ đồng, chiếm gần 55% lượng trái phiếu đang lưu hành của các doanh nghiệp trên. Khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ cho các lô trái phiếu này phụ thuộc vào phân kỳ đáo hạn sắp tới, khả năng huy động nguồn vốn khác của doanh nghiệp cũng như kỳ vọng vào dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Tính trên tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi tài chính đang lưu hành, tỉ lệ nợ xấu từ các lô trái phiếu được Fiinratings tính toán ở mức 11,3%. Riêng đối với các tổ chức phát hành là doanh nghiệp bất động sản, tỉ lệ nợ xấu ở mức cao hơn là 18,7%.

FiinRatings cũng cho biết, tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm xuống mức thấp nhất giai đoạn 2011-2013, cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán đã hiện hữu. Trong năm 2022, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư đối mặt với tình trạng không có dòng tiền thu về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn. Ghi nhận từ báo cáo tài chính 2022 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang âm dòng tiền khá lớn, thậm chí kéo dài trong nhiều năm liền.

Gia hạn nhưng liệu có trả được nợ?

FiinRatings kỳ vọng các chính sách mới hiện nay, bao gồm Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33//2023NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, sẽ là nền tảng tạo điều kiện cho các thành viên thị trường thực hiện hoạt động tái cấu trúc nợ, cũng như hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận nguồn tín dụng mới khi các biện pháp cho vấn đề pháp lý bất động sản được triển khai.

Tuy nhiên, vẫn đang có nhiều ý kiến cho rằng nếu không giải quyết được dòng tiền thì câu chuyện áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất nhiều vấn đề. TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DGCapital cho rằng Nghị định 08 được đánh giá sẽ giúp các tổ chức phát hành tháo gỡ khó khăn trong ngắn hạn, củng cố tâm lý nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại. Nhưng trong dài hạn, sẽ có lo ngại về tính minh bạch của thị trường, đẩy rủi ro lên nhà đầu tư khi tổ chức phát hành không thực hiện đúng cam kết trả nợ và kéo dài thời gian trả nợ. Cũng cần nói thêm, câu chuyện hạ lãi suất chỉ là bước điều kiện cần ban đầu. Quan trọng hiện nay chính bên cạnh nợ trái phiếu thì các doanh nghiệp bất động sản cũng rất mệt mỏi vì các khoản nợ vay với chi phí vay cao trong khi đó các đề xuất khác của doanh nghiệp như giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái phiếu… đều không thể thực hiện do liên quan đến đảm bảo an toàn hệ thống. Gia hạn thì có thể kéo dài 1-2 năm nhưng rồi sau đó thì sao? Ai dám chắc mọi hoạt động kinh doanh sẽ lại vào guồng quay như cũ và sinh lợi nhuận như ý muốn? Tại thời điểm hiện tại, chưa thấy có giải pháp rõ ràng để giải quyết triệt để. Nhà đầu tư vẫn là người chịu rủi ro khi doanh nghiệp đối diện với áp lực đáo hạn, TS Nguyễn Duy Phương nêu quan điểm.

Các chuyên gia của công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn. Tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách. “Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản trong 3-6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng”, nhóm phân tích của VNDirect nhận định.