Rủi ro pháp lý: Yếu tố cần chú trọng hàng đầu

Khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần nắm rõ yếu tố pháp lý của tài sản đó dựa vào giấy tờ pháp lý như tài sản đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) hay chưa? Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu để người mua thực hiện thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản.

Theo chuyên gia Nguyễn Thành Tiến – người có kinh nghiệm đầu tư thực chiến và đào tạo về bất động sản thì, dù tài sản đã có giấy chứng nhận, nhà đầu tư vẫn cần tìm hiểu xem tài sản đó ở vị trí nào trong quy hoạch sử dụng quỹ đất của địa phương.

Nhà đầu tư có thể xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã; Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND hay xin thông tin về quy hoạch đối với thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Dựa trên giấy chứng nhận và thông tin quy hoạch trên, nhà đầu tư sẽ nắm được thông tin, có được phép xây dựng, phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng hay không?

Nếu không tìm hiểu kỹ, nguy cơ mất trắng có thể xảy ra như trường hợp anh Nguyễn Hà (xã Đức Thượng, Hoài Đức, Hà Nội). Trước đây, anh mua 1 mảnh đất nông nghiệp hơn 120m2, xung quanh nhiều hộ đã làm xưởng hoặc xây nhà tầng. Anh Hà cho rằng mảnh đất này rất tiềm năng vì ở cạnh đường lớn, ô tô vào được đất, dự kiến sẽ chuyển đổi được thành đất thổ cư. Sau đó, gia đình anh chi khoảng gần 1 tỷ đồng để xây nhà và sinh sống trên mảnh đất đó. 

Nhưng có một thực tế là, trước khi mua, anh đã không nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất của huyện Hoài Đức, nên không biết rằng, mảnh đất của anh sẽ được nhà nước thu hồi để xây dựng tuyến đường chạy song song đường vành đai 4. 

Năm 2020, khi nhận được thông báo chính thức, cả gia đình anh mất ăn mất ngủ, dù có được đền bù cũng không đáng kể so với số tiền bỏ ra mua. Hiện, anh vẫn sử dụng và đang đợi đến ngày chính thức giải tỏa.

Rủi ro thế chấp, tranh chấp: Tìm hiểu ra mới vỡ lẽ sổ đang trong tay chủ nợ

Một tình huống nữa khá phổ biến khi mua bất động sản là, người bán cho người mua xem ảnh chụp, bản photo sổ đỏ. Khi được hỏi bản gốc thì người mua cho biết chỉ đưa ra sau khi người mua đặt cọc. 

Câu chuyện trên đã từng xảy với chị Quế Nhàn (Thái Thịnh, Hà Nội). Chị Nhàn đến tìm hiểu mua 1 căn nhà trên phố Thụy Khuê sau khi xem thông tin rao bán trên mạng.

Chủ căn nhà cho chị xem ảnh chụp sổ đỏ và bản sao công chứng sổ với cam kết sổ đứng tên mình (người chồng) và người vợ đã mất. Theo chị Nhàn, căn nhà ở vị trí trung tâm, đối diện là 1 khu vườn của nhà thờ họ nên khá thoáng, giá ngôi nhà phù hợp nhu cầu và số tiền chị đang có, thậm chí chị thấy còn rẻ hơn giá thị trường.

Người chủ nói, nếu chị đặt cọc sớm 400 triệu đồng, thì thủ tục sẽ hoàn thành nhanh chóng. Là người có kinh nghiệm mua bán BĐS, chị Nhàn nhất định đề nghị được xem tận mắt cuốn sổ đỏ thì mới đặt cọc. Chủ nhà hẹn chị vài ngày sau đến xem nhưng khi đến ngày hẹn chủ nhà trì hoãn. Nghi ngờ có vấn đề, chị Nhàn tự điều tra hàng xóm và phát hiện ra sự thật là sổ đó đang được một người cho vay nợ cầm. Phát hiện ra điều trên, cùng vài yếu tố không minh bạch khác, chị Nhàn quyết định dừng việc mua căn nhà này.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến tiết lộ: “Khi có trên tay sổ đỏ, bạn vẫn cần đối chiếu xem tên chủ sở hữu trên sổ đỏ có trùng tên với chứng minh thư của người bạn đang giao dịch hay không? Người đó đang trong tình trạng hôn nhân hay độc thân. Bởi nếu người bán có vợ hoặc chồng, việc mua bán cần được sự đồng ý của người còn lại, nếu không, nhà đầu tư dễ vướng vào tranh chấp không đáng có”.

Rủi ro về không gian, phong thủy, hạ tầng, dịch vụ,... 

Đây là yếu tố rủi ro thứ ba mà nhà đầu tư có nguy cơ gặp phải. Trước khi đầu tư, bạn cần tìm hiểu rõ vị trí, không gian cũng như phong thủy của bất động sản. Không gian có trong lành không? Các vấn đề như cấp - thoát nước, điện có tốt không? Bất động sản có phạm vào những lỗi phong thủy phổ biến?

Cơ sở hạ tầng quanh bất động sản thời điểm mua đã ổn định hay trong tương lai sẽ thay đổi như thế nào? Vị trí bất động sản có thuận tiện cho việc đi lại, các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị ra sao? Đó là những câu hỏi rất giá trị, nhà đầu tư cần phải đặt ra trước khi xuống tiền.