Bất chấp nhiều đồn đoán về sự biến động của thị trường, số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong 3 tháng cuối năm 2022, phân khúc căn hộ TPHCM tiếp tục chứng kiến giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2), tăng 21% so với quý trước đó.

Lý giải thực tế này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, nguyên nhân bởi nguồn cung trên thị trường hạn chế trong khi nhu cầu lớn.

Sự khan hiếm được dự báo vẫn tiếp diễn trong năm nay. “Trong năm 2023, nguồn cung dự kiến cũng sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn, thậm chí giảm so với 2022 do các dự án hiện tại được cấp phép bán không nhiều”, ông Tuấn nhận định.

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cũng cho thấy,  trong quý IV/2022, nguồn cung sơ cấp nhà phố ở TPHCM đạt 680 căn, giảm 16% theo quý nhưng tăng 72% theo năm. Gần một nửa số căn mới có giá trên 30 tỉ đồng/căn tập trung ở TP. Thủ Đức. 

Về lượng giao dịch, theo thống kê của Savills Việt Nam, thanh khoản phân khúc nhà phố, biệt thự kém, chỉ có hơn 1.000 giao dịch vào năm 2022, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự sụt giảm là do nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền. Lượng giao dịch trong quý IV/2022 giảm 70% theo quý và 48% theo năm xuống 112 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 16%, giảm 31 điểm phần trăm theo quý và giảm 38 điểm phần trăm theo năm. Hàng tồn kho chiếm 54% lượng giao dịch của quý IV/2022 và tỉ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills, chia sẻ câu chuyện đầu tư bất động sản nhà ở có nhiều vấn đề mà chỉ người trong cuộc mới hiểu.

Khi nhà đầu tư phát triển thị trường nhà ở, chi phí đất đấu giá từ Hà Nội cho tới TPHCM đều bị đẩy lên cao; chi phí xây dựng tăng; nguyên vật liệu gia tăng; chi phí vốn gia tăng do quá trình giải quyết pháp lý của các dự án bất động bị kéo dài, từ bước được chấp nhận chủ trương đầu tư cho đến khi có được giấy phép xây dựng có thể mất từ 2 đến 3 năm.

Trong thời gian năm này, chủ đầu tư chỉ chi ra mà không có nguồn thu, do đó kéo giá thành của căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng. Nhà đầu tư chỉ còn một kênh duy nhất để bù đắp là tăng giá bán.

“Chúng ta có thể thấy rất nhiều dự án mặc dù tốc độ bán rất chậm nhưng không hề có dấu hiệu giảm giá. Bởi vì các dự án nhà ở một khi đã bán là bán hết, chủ đầu tư không còn gì.

Vậy thì tại sao họ phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng của họ trong dự án?”, đại diện Savills chia sẻ.

Do đó, nếu không thể bán được, nhà đầu tư sẵn sàng ôm hàng chờ đến khi thị trường hồi phục chứ nhất định không giảm giá.