Thanh khoản giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm

Năm 2023 đánh dấu một năm ảm đạm cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với nhiều yếu tố tác động tiêu cực đến nguồn cung, thanh khoản và niềm tin các nhà đầu tư.

Với nguồn cung giảm, thanh khoản giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua cùng lượng tồn kho lớn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như đang bước vào một kỳ "ngủ đông" và dự kiến tiếp tục kéo dài đến năm 2024.

Điều được các nhà đầu tư chờ đợi nhất để loại hình này bứt phá trở lại là hai bộ luật mới là Kinh doanh bất động sản và Đất đai sửa đổi vừa được thông qua.

Tuy nhiên trong Luật Kinh doanh bất động sản, theo thống kê có khoảng 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, nhưng cụ thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,… vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Cụ thể, tại khoản 2, điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là “Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”.

Hay tại các điều 3, 19, 21, 44, cụm từ “du lịch” cũng được nhắc đến, song điểm chung là đều khá chung chung, chưa thể hiện rõ khái niệm về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thường được biết đến với mục đích sử dụng đa công năng, vừa để ở, vừa để vận hành cho thuê…

Tương tự, trong Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, các nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng khá “mờ nhạt”. Vấn đề được chờ đợi nhất là cấp sổ hồng cho các loại hình thuộc phân khúc này chưa thực sự tường minh.

Do đó, giới chuyên gia cho rằng, để bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là condotel, officetel (văn phòng lưu trú) thật sự có danh phận, chắc chắn sẽ phải tiếp tục chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành và việc này không thể xong trong “một sớm một chiều”.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần vượt qua chặng đường dài

Năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10, tiến hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Trong đó bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận, các công trình bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản; đúng thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật Đất đai…

Đến nay, sau gần 9 tháng Nghị định 10 chính thức có hiệu lực, số lượng condotel, officetel được cấp sổ hồng vẫn rất ít, thậm chí tại nhiều địa phương chỉ là con số không tròn trĩnh. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh đang có khoảng 10.000 căn hộ officetel, condotel đang chờ được cấp sổ hồng.

Một số chuyên gia bất động sản đánh giá phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024 chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm.

Bởi, cho dù lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng phòng thủ vẫn đang diễn ra trên diện rộng.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, quản lý vận hành cũng đang là điểm nghẽn khiến bất động sản nghỉ dưỡng chậm hồi phục.

Theo số liệu từ Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group), hơn một nửa số lượng bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao, nhưng chưa được đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

Với những diễn biến từ thực tế, giới chuyên gia dự báo bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần vượt qua chặng đường dài vô cùng gian nan ở phía trước.

Cùng với giá bán, vấn đề cấp sổ và phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt để các dự án tăng lượng thanh khoản.