Luật sư Phạm Ba Đô (Công ty Luật TNHH SJKLaw) cho biết, căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc bồi thường, đền bù các công trình trên đất quy hoạch được chia ra các trường hợp sau:

Thứ nhất, nếu đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, người sử dụng đất hợp pháp có quyền sử dụng đất như xây mới nhà ở, công trình trên diện tích đất quy hoạch. Khi đất quy hoạch bị thu hồi, nhà ở và các công trình xây dựng nằm trên đất quy hoạch sẽ được đền bù theo quy định pháp luật.

Thứ hai, là trường hợp đất thuộc quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất ở hợp pháp sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích quy hoạch. Nếu muốn cải tạo, sửa chữa do nhà xuống cấp, phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Nếu vẫn cố tình xây nhà trên đất quy hoạch, khi thu hồi sẽ không được đền bù.

Trường hợp thứ ba thường được áp dụng đối với các dự án treo: Sau 3 năm từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

"Theo đó, người sử dụng đất hợp pháp vẫn có quyền được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất quy hoạch và vẫn được bồi thường như trường hợp thứ nhất" ông Đô cho biết.

Mặt khác, đối với đất trồng cây lâu năm, khi bị nhà nước thu hồi đất thì mức bồi thường được tính bằng giá hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, căn cứ theo Điều 90 Luật đất đai năm 2013 quy định về Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.

Cũng theo luật sư Phạm Ba Đô, theo Điều 74, Điều 75 Luật đất đai năm 2013, đối với phần diện tích đất quy hoạch chưa được cấp sổ đỏ, nếu đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1.7.2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường.

Diện tích đất chưa có sổ đỏ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người dân vẫn sẽ được bồi thường tài sản gắn liền với đất nếu không thuộc các trường hợp không được bồi thường theo quy định tại Điều 92 Luật đất đai 2013.