Tỉ lệ bỏ cọc nhiều

Thực tế thời gian qua cho thấy, mặc dù quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đã được pháp luật quy định khá chặt chẽ, song vẫn còn những kẽ hở khiến một số cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi. Nổi bật nhất là tình trạng giá trúng bị đẩy lên rất cao, sau đó doanh nghiệp, cá nhân lại bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường.

Mới đây nhất có thể kể đến sự việc UBND huyện Vĩnh Linh (Quảng Trị) huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đối với 12 lô đất ven biển tại khu dân cư Mũi Lò Vôi. Lý do người trúng đấu giá từ chối và không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồi tháng 3 năm nay, trong giai đoạn sốt đất, địa phương này đã tổ chức đấu giá 50 lô đất giáp biển tại khu dân cư Mũi Lò Vôi, với giá khởi điểm là hơn 103 tỉ đồng. Kết quả, 49 lô đất đã được đấu với giá đấu trúng hơn 104 tỉ đồng. Số tiền đấu trúng so với giá khởi điểm cao hơn 3,2 tỉ đồng.

Huyện Vĩnh Linh không phải là địa phương duy nhất tại Quảng Trị có nhà đầu tư bỏ cọc sau đấu giá. Bởi cũng hồi tháng 3 năm nay, UBND huyện Gio Linh tổ chức đấu giá 46 lô đất với tổng diện tích 14.208,8m2, thuộc công trình “Phát triển điểm dân cư xã Gio Hòa” (nay là xã Gio Sơn, huyện Gio Linh).

Trong đó, thôn Đại Đồng Nhất có 28 thửa và thôn Trí Tiến 18 thửa. Tổng số tiền đấu giá của 46 lô đất này hơn 62,3 tỉ đồng. Nhiều lô đất trong có giá đấu cao gấp 4 lần so với giá khởi điểm. Nhưng đến ngày đóng tiền chỉ có 5/46 khách hàng nộp đủ tiền cho 5 lô đất. Việc này khiến UBND huyện Gio Linh phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với 41 lô đất còn lại.

Tại Hà Nội, đầu năm 2022, tại huyện Mê Linh, Trung tâm quỹ đất huyện này phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỉ đồng.

Trước đó, UBND huyện Yên Thế (Bắc Giang) cũng phải huỷ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Phồn Xương, đối với 5 trường hợp có tổng số tiền đặt cọc là hơn 1 tỉ đồng. Ông Lê Anh Tuấn - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Bắc Giang - cho biết, giai đoạn hai năm 2020 - 2021, địa phương có hơn 1.470 lô đất bị bỏ cọc.

Cần có chế tài cụ thể

Hình thức đấu giá đất cao rồi bỏ cọc là chiêu trò của nhà đầu tư, để “thổi giá” của các lô đất xung quanh khu vực đấu giá, mà họ đã mua trước đó. Vì thế, khi họ bán được đất xung quanh rồi thì bỏ luôn tiền cọc ở lô đấu trúng.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng việc trúng đấu giá đất với giá cao rồi bỏ cọc sẽ xác lập mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh. Nhiều người căn cứ vào giá như vậy sẽ tính giá chuyển nhượng lên cao. Đặc biệt gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Theo ông Tuyến, mặc dù có nhiều biện pháp đưa ra nhưng việc sàng lọc, xác định năng lực của cá nhân, doanh nghiệp đấu giá được xem là yếu tố quan trọng.

Cùng quan điểm, chia sẻ với PV Lao Động, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính - cho rằng, mục tiêu của việc đấu giá đất là tạo thêm nguồn cung cho người có nhu cầu nhà ở nhưng 2 năm trở lại đây lại trở thành một thị trường đầu cơ mới.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, do chúng ta không sàng lọc được các nhà đầu tư tham gia vào đấu giá, xem người ta có đủ năng lực thực tế thanh toán cho các sản phẩm đấu giá hay không. Do đó cần thay đổi việc yêu cầu nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có nguồn lực cam kết, có thể bằng tiền, bằng bảo lãnh ngân hàng... với lượng tiền có đủ khả năng để thanh toán.

Trong khi đó, nhiều người khác nhận định, giá trị đất tăng thực chất là không đáng kể, chủ yếu vẫn là do "cò" thổi giá, tạo nên những cơn “sốt ảo” trong thời gian ngắn để mua đi bán lại kiếm lời.

Trước những bất cập của việc bỏ cọc trong đấu giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất bổ sung loạt quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm hạn chế tình trạng này. Trong đó, quy định rõ việc xử phạt đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Theo dự thảo quy định, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường…