Biến tướng nhiều hình thức

Thực tế cho thấy, nhiều dự án bất động sản chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã lách luật để “bán lúa non” bằng nhiều hình thức cho đặt cọc, giữ chỗ, hứa giao dịch.

Trả lời PV Báo Lao Động, luật sư Phạm Ba Đô - Công ty Luật TNHH SJKLaw - cho biết, trước khi xuống tiền cho những bất động sản hình thành trong tương lai, khách hàng cần lưu ý một số vấn đề về pháp lý, bởi rất có thể sẽ lâm vào cảnh “tiền mất, tật mang”.

Hình thức lách luật của một số chủ đầu tư là khai thác triệt để khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". Đây được cho là điểm mấu chốt để các chủ đầu tư lợi dụng, cho ra cái gọi là “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “thỏa thuận tự nguyện” hoặc những hợp đồng có tên gọi tương tự để ký kết với khách hàng.

Điều đáng nói, mặc dù theo khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; nhưng chính bất cập trong Bộ luật Dân sự 2015 lại vô tình tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thoải mái huy động vốn trái phép.

“Do đó, khách hàng trước khi xuống tiền đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai cần phải lưu ý về tính pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư. Có những chủ đầu tư bán một dự án chỉ vừa mới san lấp, hoặc thậm chí đang là đồng ruộng”, luật sư Đô cho biết.

Không phải trả một lần 95% với nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, khách hàng có thể xem xét mua dự án được cấp phép quy hoạch, được cấp chứng nhận đầu tư và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Thứ hai, chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn của khách hàng, có nghĩa là dùng tiền cọc của khách hàng để làm những việc khác thay vì mục đích đã cam kết. Cá biệt, còn có trường hợp chủ đầu tư xây được vài hạng mục rồi biến mất, bất chấp khách hàng đi đòi ráo riết. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo để tìm những dự án có chủ đầu tư uy tín.

Thứ ba, cần lưu ý về những điều khoản trong hợp đồng về nhà ở hoạt động kinh doanh nhà ở trong tương lai, bởi thực tế có rất nhiều chủ đầu tư cố tình đưa những điều khoản gây bất lợi cho khách hàng nhằm thoái thác trách nhiệm nếu sản phẩm nảy sinh vấn đề.

Thứ tư, thực tế có rất nhiều dự án bất động sản sau khi bàn giao thì các hạng mục nhanh chóng hỏng hóc, chất lượng công trình, tiện ích không đúng như chủ đầu tư đã cam kết. Thậm chí, có trường hợp sản phẩm chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy nhưng chủ đầu tư vẫn đưa dân vào ở.

Thứ năm, cần phải lưu ý đến những chủ đầu tư có dấu hiệu lạm thu khi bắt khách hàng đóng tiền theo tiến độ. Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, không được thu lần đầu quá 30%, các lần tiếp theo theo tiến độ xây dựng không quá 70% giá trị sản phẩm khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Ngoài ra, nếu bên mua chưa nhận được sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Thực tế, có dự án mà nhiều khách hàng phải nộp 50% tiền mua đất, thậm chí có người nộp đến 95% tiền mua đất.

Thứ sáu, chủ đầu tư có thể cố tình lách thuế. Có nghĩa là chủ đầu tư sẽ ký ủy quyền cho một bên môi giới nào đó bán cho khách hàng chứ không trực tiếp bán. Trên hợp đồng thì mức giá thấp hơn, nhưng số tiền khách phải trả sẽ cao hơn. Nếu có tranh chấp hoặc vi phạm của một bên thì bên mua sẽ chỉ được hoàn trả theo giá ghi trên giấy, nghĩa là chỉ nhận được mức tiền thấp hơn nhiều.

Cuối cùng là chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án cho bên khác mà người mua không hề hay biết - trừ ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng nhận thế chấp, kéo theo chính sách bán hàng thay đổi từ phía chủ đầu tư mới.