Nhiều năm nay, căn hộ bình dân vẫn là dòng sản phẩm chủ lực trên thị trường, bởi đáp úng đúng nhu cầu của đại đa số người mua. Tuy nhiên, ngay từ những tháng cuối năm 2016, thị trường đã có nhiều dấu hiệu điều chỉnh nguồn cung.
Điều chỉnh dự án theo thị trường
Theo nhận xét của CBRE, thị trường đang tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng và xu hướng tiến tới một tỉ lệ lớn hơn ở phân khúc trung cấp. Năm 2016, căn hộ tầm trung đã chiếm 48%, cao hơn tỷ lệ 40% ở năm 2015, có hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm thuộc thị phần sản phẩm trung cấp.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, các chủ đầu tư trong nước và cả các công ty liên doanh đều đang có nhiều hành động tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường. Cụ thể, VinGroup có kế hoạch mở bán hai dự án phân khúc bình dân tại quận 9 và huyện Bình Chánh. Một số chủ đầu tư lâu nay chỉ phát triển phân khúc cao cấp đã bắt đầu bổ sung thêm phân khúc giá mềm hơn. Thanh khoản tốt ở phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân đã góp phần mang đến lượng lớn căn hộ tiêu thụ được.
Tổng cộng tại Tp.HCM đã có 35.008 căn hộ bán ra trong năm 2016, nhưng vẫn ít hơn 4% so với năm trước. Trong đó, riêng 3 tháng cuối năm qua đã có 11.941 căn được bán, tăng 52% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Quý IV/2016, tại thị trường Tp.HCM có 9.145 căn hộ của 28 dự án, trong đó có 18 dự án mới. 3 tháng cuối năm cũng chính là thời điểm thị trường có tỷ lệ thanh khoản cao nhất trong cả năm. Tổng số căn mới mở bán trong năm 2016 đạt 37.419 căn, giảm 10% so với năm ngoái.
Đối với thị trường nhà liền thổ, trong năm 2016, Tp.HCM có 3.062 căn biệt thự/nhà phố xây sẵn được cung ứng ra thị trường từ 13 dự án, tăng 40% so với năm trưóc, những dự án mới đã có mức tăng giá thêm 15%. Kết quả là, cả năm có 2.304 căn nhà đã được bán. Số lượng căn hộ và nhà phố, biệt thự đã bán chủ yếu là của các dự án mới chào bán ra thị trường.
Phân khúc bình dân hấp thụ mạnh
Theo nhu cầu của thị trường, ở phân khúc cao cấp đã có phần giảm mạnh. Tỷ lệ nguồn cung ra thị trường thấp, chưa chiếm tới 30% trong năm 2016, trong khi năm 2015 là 38%. Song, CBRE Việt Nam vẫn tin tưởng rằng, phân khúc hạng sang được dự báo sẽ duy trì mức độ hấp thụ cao trên 50%. Bởi, giá của các dự án hạng sang tại Tp.HCM vẫn còn thấp so với các thanh phố khác trong khu vực. Vì vậy, phân khúc này sẽ vẫn còn hấp dẫn đối với tầng lớp thượng lưu trong nước cũng như khách nước ngoài.
Với các dự án mới sẽ chào bán trong năm 2017 có lợi thế về vị trí, thiết kế, giá sản phẩm phân khúc hạng sang dự kiến sẽ tăng mạnh khoảng 7% so với năm 2016. Phân khúc cao cấp sẽ khó khăn hơn khi đã có lượng lớn nguồn cung đưa ra thị trường. CBRE đưa ra dự báo giá ở phân khúc này vẫn có thể tăng thêm 4% trong năm nay đối với các dự án chào bán mới. Ngược lại, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tương đối ổn định với giá chỉ tăng dưới 3%, bởi người mua khá nhạy cảm với điểu chỉnh giá.
Cũng theo bà Dương Thùy Dung, khách hàng hiện tại đã được trang bị đầy đủ thông tin và có yêu cầu cao hơn. Bàn giao đúng thời điểm theo cam kết là yêu cầu mặc định. Ngoài ra các dự án mới cần có trang thiết bị tốt và đáp ứng được một cộng đồng lành mạnh. Bởi lẽ, người mua không chỉ tìm kiếm một căn nhà mà là cả khu dân cư sinh sống.
Trong thời gian tới, thị trường căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam. Phía Đông có nhiều dấu hiệu sẽ qua mặt phía Nam để trở thành tâm điểm của nguồn cung trên thị trường. Khu Đông có nhiều yếu tố hỗ trợ cho việc thu hút các dự án tập trung là do sự cải thiện cơ sở hạ tầng như: tuyến metro số 1, xa lộ Hà Nội mở rộng, đường cao tốc trên cao Tp.HCM Long Thành Dầu Giây và việc phê duyệt dự án sân bay Long Thành. Dự kiến, sẽ có 43.861 căn hộ được mở bán trong năm 2017. Trong số đó, có 1.627 căn hạng sang của 6 dự án ngay khu vực trung tâm thành phố.
Phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với hơn 13.000 căn hộ chào bán. Nhìn ở đà tăng trưởng, thị trường vẫn có thể duy trì tỷ lệ hấp thụ cao trong giai đoạn 20172019. Điều đáng chú ý là, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân có khả năng tăng cao hơn, đạt gần 60% vào năm 2017.