Những ngày gần đây, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang nhận được nhiều phản hồi và ý kiến trái chiều từ các chuyên gia, nhà nghiên cứu về chính sách liên quan đến sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất hai phương án.

Phương án 1, bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Phương án 2, giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này.

Theo ông Châu, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Vị này phân tích, theo Bộ Luật Dân sự 2015, tại khoản 3 và khoản 8 Điều 237 có quy định quyền sở hữu chấm dứt trong các trường hợp sau đây: Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; Trường hợp khác do luật quy định và Điều 242 quy định khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đối với trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật, có nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Chủ tịch HoREA nói rằng, trên thực tế, chỉ có một số trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy do thiên tai như động đất, núi lửa hoặc khu đất có nhà chung cư bị đổ sụp xuống sông, xuống biển…, còn lại các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà chung cư vẫn không hoàn toàn bị tiêu hủy. 

Ngoài ra, Điều 145 Luật Đất đai 2013 và Điều 190 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều quy định “đất xây dựng khu chung cư” bao gồm đất xây dựng tòa nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân nhà chung cư, cả công trình toà nhà chung cư…

Chính vì vậy, ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư dù đã bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy.

“Tài sản nhà chung cư là tài sản của các chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại một phần, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy nên không thể quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ như đề xuất”, ông Châu nói và nhấn mạnh, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013.

Trong khi đó, PGS Doãn Hồng Nhung - Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội - cho rằng các quy định được ban hành trong dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư.

Việc này nhằm ổn định tâm lý của người dân, tránh xáo trộn để không tạo cho những kẻ tự ý nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Hệ quả dẫn đến việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh.

Còn trong một góp ý mới đây, GS Lê Hồng Hạnh - Ủy viên Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam lại đặt câu hỏi vì sao lại tước bỏ hợp đồng, chấm dứt hợp đồng nhà ở chỉ vì một lý do là thời hạn dự án kết thúc?. Ông nói “nhà ở tôi mua trong dự án, dự án kết thúc là một chuyện còn quyền tài sản, sở hữu tài sản của tôi là một chuyện khác, không thể chấm dứt".

GS Lê Hồng Hạnh cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phụ thuộc rất nhiều vào Luật Đất đai. Nếu không đặt trong mối liên hệ này thì sẽ có mâu thuẫn, xung đột giữa 3 luật này trong tương lai.