Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa ký Tờ trình dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi gửi Chính phủ. Trong đó có nhiều nội dung được Bộ Xây dựng xin ý kiến đưa vào dự án luật trên.

Đáng chú ý, về vấn đề đặt cọc trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 24). Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp ý kiến của các đại biểu về vấn đề đặt cọc cho thấy có nhiều luồng quan điểm khác nhau.

Theo đó, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật; đề nghị quy định những nội dung đặc thù về đặt cọc trong dự thảo Luật, nội dung khác thực hiện theo Bộ luật Dân sự.

Một số ý kiến cho rằng quy định cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là không cần thiết và đề xuất quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận đặt cọc tại thời điểm sớm hơn.

Có ý kiến đề nghị không quy định việc đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Trước nhiều ý kiến đưa ra, cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng) xin ý kiến Chính phủ đối với 2 phương án.

Phương án 1: Giữ nguyên quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội tại Tờ trình số 150/TTr-CP ngày 26.4.2023 (nay là Điều 23).

Cụ thể: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Bộ Xây dựng giải thích, theo phương án này, việc quy định chủ đầu tư dự án bất động sản nhận được tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản. Đồng thời, khắc phục được những bất cập trong thời gian qua.

Tuy nhiên, theo phương án này sẽ hạn chế chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Còn phương án 2: Chỉnh lý Điều 24 dự thảo Luật (nay là Điều 23) theo hướng chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng phải đảm bảo bất động sản đã có giấy phép xây dựng, được khởi công xây dựng để đảm bảo đầy đủ tính pháp lý của dự án; số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng tránh chủ đầu tư lợi dụng thông qua phương thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng.

Theo phương án này, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

"Việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm chưa khẳng định được dự án có tiếp tục triển khai đúng tiến độ hay không, trường hợp dự án không được tiếp tục triển khai thì khách hàng sẽ là đối tượng chịu rủi ro lớn nhất", Bộ Xây dựng khẳng định.

Ngoài ra, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng chưa có sơ sở để đánh giá tác động của quy định này.

Qua các phân tích về những ưu điểm Bộ Xây dựng vẫn đề xuất lựa chọn phương án 1.