Thu cọc rồi chiếm dụng vốn

Mới xin được chủ trương đầu tư, chưa được phép mở bán, Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Quận 3, TPHCM) đã mở bán, nhận đặt cọc của khách cho dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại số 375 - 377 đường Nơ Trang Long, Phường 13, quận Bình Thạnh (tên thương mại Ascent Plaza).

Cụ thể, theo phản ánh từ nhiều khách hàng, khoảng năm 2018, hàng trăm khách hàng ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Ascent Plaza (sẽ hình thành trong tương lai) ở quận Bình Thạnh, TPHCM, do Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc làm chủ đầu tư. Mức tiền cọc mà công ty thu bằng khoảng 25% giá trị căn hộ, từ 600 triệu - 1 tỉ đồng.

Sau nhiều lần điều chỉnh hợp đồng, Tiến Phát Đông Bắc dự kiến ký hợp đồng mua bán vào ngày 20.9.2021. Tuy nhiên, chờ đến năm 2022, khách phát hiện dự án chưa đủ thủ tục mở bán, chưa xây dựng, dự án vẫn là bãi đất trống chưa thi công, nên yêu cầu thanh lý hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền.

Bị phát hiện vi phạm, Công ty Tiến Phát Đông Bắc cũng ra văn bản trong đó có hứa sẽ thanh lý hợp đồng, hứa trả lại tiền, nhưng đến nay hơn 1 năm, khách vẫn chưa nhận được đủ tiền.

Người mua nhà sẽ được bảo vệ

Trường hợp nêu trên chỉ là một trong số hàng chục dự án lách luật huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc và chiếm dụng vốn nhưng không triển khai trong nhiều năm trên địa bàn TPHCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), lâu nay, hoạt động đặt cọc để mua bất động sản là rất phổ biến và tuân theo khoản 2, điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điều khoản này không quy định mức tiền đặt cọc tối đa nên đã có những chủ đầu tư dự án bất động sản nhận tiền đặt cọc với mức cao (có trường hợp bằng 90 - 95% giá trị giao dịch) rồi chiếm dụng. Đây là một trong những nguyên nhân gây bất ổn cho thị trường.

Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa công nhận các loại hình hợp đồng nhận cọc như trên. Nhiều người xác định đây là một hình thức huy động vốn trá hình, một dạng “bán lúa non” của chủ đầu tư, ông Châu cho biết.

Vấn đề này kỳ vọng sẽ được chấn chỉnh với việc Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28.11 vừa qua.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định mức đặt cọc không quá 5% giá bán căn hộ là phù hợp với thực tế để vừa đảm bảo số tiền cọc không nhằm huy động vốn, vừa có giá trị đủ lớn để 2 bên tuân thủ hợp đồng.

Tuy nhiên, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, bởi lúc này dự án đã đủ điều kiện mở bán và chủ đầu tư được phép thu số tiền lần đầu theo quy định (không quá 30% giá trị hợp đồng).

Thay vào đó, chỉ cần quy định chủ đầu tư dự án được nhận tiền đặt cọc hứa mua, hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng công trình.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Công ty luật TNHH TriLaw, TPHCM nêu lên một vấn đề là, cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận đặt cọc, tuy nhiên khi giá đất và giá nhà tăng lên thì không ít chủ đầu tư sẵn sàng đền cọc mà không tiếp tục ký hợp đồng mua bán.

Cũng có trường hợp đặt cọc thấp, khi bất động sản đóng băng và giảm giá thì khách hàng cũng sẵn sàng bỏ cọc.

Cơ quan quản lý cần quy định thêm để khi ký kết đặt cọc, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng về việc cam kết hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận.

Đề xuất này sẽ tạo điều kiện hơn cho chủ đầu tư huy động vốn và cũng bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm các cam kết của mình.