Trong quý III/2023, nhìn chung có sự cải thiện

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia chứng khoán, diễn biến hiện tại chưa phải là chỉ báo sớm cho nhóm ngành bất động sản hấp dẫn trở lại và tạo sóng. Vì vậy, nhà đầu tư không nên mua đuổi những mã đã có mức tăng lớn, mà tiếp tục theo dõi sự vận động của cả nhóm.

Hiện tại, mức định giá phổ biến của nhiều cổ phiếu bất động sản trong khoảng 1 - 2 lần giá trị sổ sách. So với vùng đỉnh cũ là 3 - 4 lần thì mức định giá hiện nay thấp hơn nhiều, nhưng triển vọng quay trở lại hoạt động kinh doanh bình thường và sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn cuối năm nay và đầu năm 2024 là chưa khả thi.

Do đó, vùng định giá hiện tại đã phản ánh khá đầy đủ triển vọng của ngành. Tất nhiên, một số cổ phiếu có thể sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ tâm lý tích cực của thị trường.

Trong quý III/2023, tình hình tài chính các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung có sự cải thiện. Chỉ có một số doanh nghiệp đáng lo ngại về cả thanh khoản và cấu trúc vốn, nhưng các doanh nghiệp này cũng đã có kế hoạch xử lý các khoản nợ đến hạn, với sự hỗ trợ từ khung chính sách như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP.

Với sự hỗ trợ từ chính sách, các chủ đầu tư đang chịu áp lực về dòng tiền như Novaland, Đất Xanh… có kỳ vọng chuyển mình.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một số công ty chứng khoán lợi nhuận sau thuế năm 2023 của các công ty bất động sản trên dự kiến sẽ giảm khoảng 10% so với năm 2022 do giả định doanh thu bán trước thấp, bởi lợi nhuận năm nay chủ yếu đến từ các dự án đã bán từ trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn còn thấp.

Nỗi lo hàng tồn kho

Vấn đề quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản đó chính là câu chuyện hàng tồn kho. Dù một số doanh nghiệp đang nỗ lực giảm lượng hàng tồn kho, song chỉ tính riêng 7 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết có lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường, giá trị hàng tồn kho đã lên tới 275.000 tỉ đồng.

Theo các chuyên gia, hàng tồn kho có tính hai mặt, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ là lợi thế của doanh nghiệp khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định. Song, đặt trong bối cảnh rất nhiều điểm nghẽn pháp lý còn trói chân các chủ đầu tư, lượng hàng tồn kho chưa phải là thành phẩm thực sự đáng lo ngại.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Maybank Investment bank (MSVN) nhận định, việc chưa được thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) trong kỳ họp Quốc hội lần này sẽ không mang lại hiệu ứng tiêu cực cho thị trường bất động sản.

Theo MSVN, Luật Đất đai (sửa đổi) có thể sẽ thắt chặt hơn việc bàn giao dự án thông qua đấu giá, đấu thầu và có thể tác động đến quá trình xét duyệt dự án trong tương lai.

Tuy nhiên về mặt tích cực, việc đưa ra được khung pháp lý mới có thể giúp giải quyết những vấn đề còn tồn đọng hiện tại. Trên cơ sở đó, MSVN kỳ vọng, trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, có khả năng sẽ có các nghị định theo hướng mới giúp các doanh nghiệp làm quen dần với các thay đổi sắp diễn ra.

Bên cạnh Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được thông qua ở kỳ họp này, MSVN kỳ vọng hai bộ luật còn lại là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ được thông qua.

Điểm chính của hai bộ luật này sẽ nằm ở việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết được các vấn đề liên quan tới quỹ đất nhà ở xã hội. Đồng thời, kỳ vọng việc thông qua hai bộ luật trên đã là một bước cải thiện cho ngành, tạo bước đệm cho việc thông qua Luật Đất đai về sau.

Trên cơ sở đó, việc cổ phiếu điều chỉnh nếu có sẽ - là cơ hội tốt cho nhà đầu tư tích lũy, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Maybank Investment bank nêu quan điểm.