Đất caosu làm dự án bất động sản

Tỉnh Đồng Nai có diện tích cây caosu được xem là lớn của cả nước, tuy nhiên thời gian qua, diện tích caosu ngày càng giảm, trong đó có nguyên nhân là nhiều diện tích đất caosu đã được chuyển sang làm dự án bất động sản (BĐS) mang tính thương mại.

Điển hình như Dự án Khu dân cư Bàu Xéo (thị trấn Trảng Bom, huyện Trảng Bom) do Công ty Cổ phần Đầu tư Thống Nhất làm chủ đầu tư. Tổng thể khu đất xây dựng khu dân cư Bàu Xéo rộng 385.398m², nguồn gốc đất trước đây là đất trồng cây caosu, sau đó, được chuyển đổi thành đất ở đô thị và giao cho Công ty Thống Nhất làm dự án Khu đô thị Bàu Xéo.

Trao đổi với chúng tôi, lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư Thống Nhất cho biết, đất thực hiện dự án có nguồn gốc là đất trồng cây caosu trước đây đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở đô thị. Hiện khu đô thị do công ty này triển khai đã xây dựng xong và đã bán hết cho các nhà đầu tư.

Hiện dự án Khu dân cư Bàu Xéo đã được phân thành nhiều lô và bán ra thị trường cả tỉ đồng/lô. Phần lớn khách mua dự án này là những nhà đầu tư từ các nơi khác đến, chứ không phải người dân địa phương mua. Do đa phần người mua là để đầu cơ, không có nhu cầu để ở nên dù đã xây dựng nhiều năm qua nhưng khu đô thị này vẫn là khu đất trống thênh thang, có rất ít cư dân đến ở.

Trao đổi với chúng tôi, Chủ tịch UBND Thị trấn Trảng Bom cho biết, Dự án Khu đô thị Bàu Xéo, Dự án Khu dân cư và siêu thị Trảng Bom có nguồn gốc đất là trồng cây caosu được chuyển đổi sang đất ở và giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Trong quá trình triển khai dự án, có doanh nghiệp chậm triển khai và chậm bàn giao sổ đỏ cho người dân dù họ đã đóng 95% số tiền mua dự án, dẫn đến nhiều người khiếu nại đến UBND Thị trấn và các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai để đòi quyền lợi. 

Xây dựng khu đô thị rồi để hoang

Nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn được chuyển đổi từ đất trồng cây caosu, trên danh nghĩa là quy hoạch chỉnh trang đô thị. Thế nhưng, những dự án này sau khi được giao đất làm dự án thì chủ yếu là phân lô bán nền, hoặc xây những căn nhà phố khang trang rồi không thấy ai vào ở nhiều năm qua, gây lãng phí sử dụng đất.

Trong số đó, có thể nói đến Dự án Khu đô thị Dầu Giây (Khu dân cư A1C1, Thị trấn Dầu Giây, huyện Thống Nhất, Đồng Nai). Dự án được chuyển đổi từ đất trồng cây caosu, với diện tích 148ha, đây vốn là đất rừng caosu thuộc khu vực quản lý của Nông trường Caosu An Lộc (trước đây là Nông trường Caosu Dầu Giây). Sau đó, dự án được giao cho Công ty Phú Việt Tín lập dự án và làm chủ đầu tư từ 10 năm trước. Dự án có diện tích được phê duyệt ban đầu khoảng 98ha, sau đó điều chỉnh lên 148ha với quy mô dân số hơn 17.000 người.

Dự án có vị trí đắc địa, vì nằm đối diện với Trung tâm hành chính huyện Thống Nhất và được kỳ vọng sẽ làm thay đổi bộ mặt trung tâm huyện. Thế nhưng đã 10 năm qua, dự án chủ yếu chỉ là phân lô, bán nền và người mua chủ yếu mua đầu cơ, dẫn đến khu đô thị này vẫn còn hoang vắng với những khu đất trống thênh thang.

Hiện UBND tỉnh Đồng Nai giao Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, UBND huyện Thống Nhất và các đơn vị liên quan, rà soát nguồn gốc đất, toàn bộ hồ sơ dự án Khu đô thị Dầu Giây. Trong đó có việc, nghiên cứu các quy định có liên quan để xem xét xác định diện tích đất của dự án có thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hay không.

Một ví dụ khác về thực trạng sử dụng đất lãng phí là Dự án Khu dân cư và trung tâm thương mại 8,051ha tại thị trấn Trảng Bom do Công ty TNHH MTV địa ốc caosu Đồng Nai làm chủ đầu tư.

Dự án có tổng 319 lô nền, trong đó có 129 lô phải xây dựng nhà thô dọc theo các tuyến đường: Đường 30 tháng 4, đường Hùng Vương, đường Lý Thái Tổ (Thị trấn Trảng Bom). Hiện khu đô thị này đã xây nhiều dãy nhà phố khang trang, tuy nhiên cũng có rất ít người dân chuyển đến ở tại các khu nhà này, bởi đa phần những người mua dự án này là để đầu cơ chứ không có nhu cầu mua để ở. Điều này dẫn đến hàng trăm căn nhà phố được xây dựng khang trang, nhưng bỏ hoang nhiều năm qua để cho cỏ mọc um tùm, gây nên lãng phí sử dụng đất.

Ngày 7.5.2020, Thanh tra Sở Xây dựng Đồng Nai ban hành Quyết định xử phạt hành chính số 08/QĐ-XPVPHC đối với Công ty TNHH MTV Địa ốc Caosu Đồng Nai đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính: Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng theo quy định phải có giấy phép xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông) tại dự án Khu dân cư và siêu thị thị trấn Trảng Bom. Hình thức xử phạt chính bằng tiền với mức phạt là 40.000.000 đồng. Biện pháp khắc phục hậu quả trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, Công ty phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. 

Một dự án khác cũng được xây dựng từ đất nông nghiệp chuyển đổi rồi cũng để hoang vắng nhiều năm qua là Dự án Khu dân cư Tân Thịnh (tên thương mại Viva Park) tại Đồi 61, Giang Điền, huyện Trảng Bom (Đồng Nai) do Tập đoàn Đầu tư LDG làm chủ đầu tư.

Dự án Viva Park có quy mô 182.200m², gồm 680 căn nhà phố và biệt thự song lập xây sẵn, trong đó có 482 căn nhà phố liên kế, 198 căn biệt thự. Trong quá trình thực hiện, dự án có tăng diện tích đất trồng lúa trong dự án (khoảng 12,71ha) nên phải trình cơ quan chức năng để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù đã xây xong những dãy nhà phố và biệt thự khang trang, nhưng dự án chỉ có vài người đến ở, còn lại là cửa đóng then cài để cỏ mọc um tùm hoang vắng trong nhiều năm qua.

Tại thời điểm kiểm tra dự án vào tháng 4.2020, cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai phát hiện dự án chưa được giao đất, chưa có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa đủ điều kiện thi công xây dựng hạ tầng, nhà ở, thế nhưng 488 căn nhà biệt thự và liên kế đã được chủ đầu tư cho xây xong phần thô. Sau đó, tháng 6.2021, UBND tỉnh Đồng Nai thành lập đoàn thanh tra, thực hiện thanh tra toàn diện pháp lý Dự án Viva Park.