Không khả thi

Trong dự thảo xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 đang được Bộ Tư pháp hoàn thiện để trình lên Chính phủ, Bộ Tài chính đã đề nghị nghiên cứu xây dựng Luật thuế Bất động sản (BĐS) chung thay thế cho Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất đánh thuế căn hộ chung cư.

Cụ thể, đối với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, Bộ Tư pháp đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân để không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường BĐS và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế.

Tuy nhiên, thuế BĐS sẽ thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Bộ Tư pháp cũng đề xuất quy định mức thuế suất cao (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở) đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích. Với đề xuất này đã có nhiều ý kiến trái chiều.

Trao đổi với Lao Động, chuyên gia về thuế, TS Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên trường Đại học Kinh doanh Công nghệ - cho rằng, thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, thu thuế nhà ở là xu thế là tất yếu. Tuy nhiên, với đề xuất thu thuế cao đối căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có cơ sở lý luận, không có tính khả thi.

Vị này phân tích, giá BĐS là do thị trường quyết định, có thể lên hoặc xuống. Chính vì vậy, khi tính thuế nhà nên tính vào diện tích sử dụng còn tính theo giá mua bán rất khó.

“Tính theo giá người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận được với nhau làm sao mà thu được thuế. Nếu như vậy lại phát sinh ra tình trạng nhà hai giá rất khó để quản lý”, ông Tú nói.

Còn chuyên gia tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cơ quan chức năng không nên chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2 mà cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó để có phương án đánh thuế cho phù hợp.

Theo ông Thịnh, việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản.

“Trên thế giới, họ đánh thuế theo giá trị tài sản là chủ yếu. Còn nếu chúng ta đang hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở đó thì sẽ không được sát thực tế”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Có mất cơ hội sở hữu nhà?

Cơ quan soạn thảo chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m2 nhà tính thuế. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất.

Với đề xuất này, nhiều người cũng tỏ ra băn khoăn liệu thuế có chồng thuế hay không?. Nếu đã theo thông lệ quốc tế thì hầu hết các nước chỉ đánh thuế đất với mức rất cao. Vì vậy Việt Nam chỉ cần tăng thuế đất lên mức hợp lý là đủ để tránh đầu cơ. Việc đánh thêm thuế nhà chỉ càng làm mất đi cơ hội được sở hữu nhà của người dân.

Chuyên gia Nguyễn Ngọc Tú nói thêm rằng, chỉ cần tính thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ sát với giá thị trường là rất tốt và cần thiết rồi. Việc này sẽ đem lại lợi ích lớn cho ngân sách nhà nước.

“Người dân Việt Nam chúng ta lâu nay luôn có tư duy cần kiệm, tích lũy để mua được mảnh đất đến xây dựng nhà ở phải tốn rất nhiều thời gian, công sức và ai cũng muốn cố gắng xây dựng được ngôi nhà đàng hoàng, to đẹp, khang trang... Vì vậy, tính đánh thuế như vậy sẽ chưa hợp với lòng dân đâu, cần cân nhắc kỹ”, TS Tú nói thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - bày tỏ quan điểm ở Việt Nam cần cân nhắc tới việc đánh thuế thế nào cho hợp lý, bởi hiện nay đang có quá nhiều loại thuế và chi phí khiến giá nhà ở quá cao.

“Mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 để hạn chế số lượng nhà ở cao cấp, giúp phân bổ hợp lý các dòng sản phẩm từ thấp cấp đến cao cấp. Nhưng nếu đánh thuế mà lại làm giá nhà tăng cao hơn nữa, cuối cùng người tiêu dùng phải gánh hậu quả. Cùng đó, tăng thêm khó khăn cho các chủ đầu tư. Trong khi giỏ hàng BĐS đang quá nhiều sản phẩm cao cấp”, ông Đính nói.