Sau một quá trình tìm hiểu thị trường, năm 2022, chị Nguyễn Thị Hải cùng chồng (ở quận Đống Đa, TP Hà Nội) đã quyết định mua một mảnh đất gần 2.000 m2 khai hoang tại xã Yên Bài, huyện Ba Vì với giá gần 2,8 tỉ đồng.
Theo chị Hải, giá mua ngoại giao thời điểm đó chỉ khoảng 1,4 triệu đồng/mét vuông. Người bán nói khu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở, không có quy hoạch khác. Nếu vài ba năm tới không chuyển đổi được đất ở sẽ trả lại tiền. Tin tưởng với những lời của người quen nên vợ chồng chị Hải đã vay mượn mua đất.
“Mặc dù đang ở nhà thuê nhưng do quen biết cùng với những cam kết chắc nịch của người bán nên tôi đã dồn số tiền tích góp và đi vay mượn để đưa cho người chủ đất với hy vọng một vài năm tới khi chuyển đổi được sang đất ở, giá trị mảnh đất lại được nhân đôi nhân ba” – chị Hải nói.
Hay như anh Phan Thiên ở quận Cầu Giấy, Hà Nội cũng là một trong những trường hợp tương tự. Lúc đầu xác định đầu tư lâu dài nên đã anh mua một mảnh đất khai hoang ở Ba Vì, tuy nhiên gần đây, do cần tiền đầu tư vào lĩnh vực khác và khoản vay ngân hàng tăng lãi suất nên đã nhờ môi giới bán hộ.
Đáng nói, mảnh đất anh Thiên mua lúc đầu có giá 1,6 triệu đồng/m2 thì nay môi giới nhận rao bán chưa được 900.000 đồng/m2. Tưởng chừng môi giới “ăn gian” để lấy lời nên anh Thiên đành chủ động đăng tải thông tin lên các trang mua bán bất động sản.
Anh Thiên đăng thông tin lên nhiều nhóm hội nhà đất trên mạng xã hội để rao bán. Đợt đầu anh đưa giá 1,4 triệu đồng/m2, xong lại giảm xuống 1,2 triệu đồng/m2 và giờ đang rao 800.000 đồng/m2, nhưng đều không có người hỏi mua.
Theo lời kể của anh Thiên, khi thị trường đang khó khăn, những loại hình đất mà pháp lý không rõ ràng thì nhà đầu tư không dám đổ tiền vào vì sợ rủi ro, thậm chí chôn vốn lâu.
Một số chuyên gia cho rằng, việc đầu tư vào đất khai hoang trước đây đã có nhiều người thành công. Để có thành công đó, người mua phải biết rõ nguồn gốc thửa đất, để xác định thời điểm sử dụng đất từ bao giờ, có tranh chấp hay không…
Nếu đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sau một thời gian người mua sẽ thắng lớn. Bởi lẽ đất khai hoang giá mua vào khi nào cũng ở mức thấp.
Đất khai hoang phần lớn là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, loại đất này vẫn nếu đủ điều kiện vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, hướng dẫn bởi các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thuộc các trường hợp:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện:
Đang sử dụng đất trước ngày 01.7.2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai.
Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.