Đất xen kẹt là gì?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.

Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.

Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.

Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Tóm lại, đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).

Tóm lại, đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định; chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).

Đất xen kẹt có giá tương đối thấp so với các thửa đất ở bên cạnh nhưng người dân nếu có ý định nhận chuyển nhượng loại đất này cần hết sức lưu ý vì hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận. Trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở phải mất 2 lần tiền:

- Một là, khi cấp giấy chứng nhận (làm sổ đỏ, sổ hồng).

- Hai là, khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, việc người mua đất mua đất với mục đích chuyển lên đất ở thì có thể gặp nhiều rủi ro:

- Thứ nhất: Việc nhận chuyển nhượng dưới các hình thức không được công chứng, chứng thực hợp pháp có thể dẫn đến giao dịch vô hiệu.

- Thứ hai: mua đất xen kẹt không có nguồn gốc, giấy tờ chứng minh nguồn gốc, người sử dụng hợp pháp thửa đất có thể đối diện với việc đất bị thu hồi, tranh chấp đất đai.

- Thứ ba: Rủi ro về việc không chuyển đổi được lên đất ở và không được xây dựng nhà ở.