Nhiều lần đấu giá thất bại

Thông tin từ UBND TPHCM cho biết, lãnh đạo TPHCM đã có cuộc họp với các sở, ngành liên quan để nghe báo cáo về Kế hoạch chi tiết để tổ chức công tác đấu giá các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư tái định cư tại khu tái định cư Bình Khánh thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm và các lô đất vàng đã bị bỏ cọc ở lần đấu giá trước đây.

Khu tái định cư Bình Khánh do nhiều chủ đầu tư như Tiến Phước, Trần Thái, Thuận Việt, Đức Khải, Keppel Land… xây dựng và hoàn thành từ năm 2013 để phục vụ nhu cầu của người dân bị giải toả khi thực hiện dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm. Với 12.280 căn hộ trên diện tích gần 86ha, đây là khu tái định cư lớn nhất thành phố Hồ Chí Minh tính đến nay.‏ Dự án bao gồm 3 khu: Khu 30,2ha Bình Khánh có 4.216 căn hộ. Khu 38,4ha Bình Khánh có 6.220 căn hộ. Khu 17,3ha An Phú - Bình Khánh có 1.844 căn hộ‏. Với diện tích 38,4ha, nơi đây vẫn giữ được danh hiệu “Khu tái định cư lớn nhất TPHCM” sau gần một thập kỷ. ‏

Theo đề nghị của TPHCM, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đã có kết luận sẽ chuyển sang bán đấu giá. Hiện nay, UBND TPHCM đã có quyết định giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM triển khai phương án tổ chức. Hiện giá khởi điểm vẫn chưa được các ban, ngành công bố. 

Được biết, 3.790 căn hộ nói trên đã qua 3 lần đấu giá không có kết quả. Cụ thể, lần đầu tiên là năm 2017, thành phố đã tổ chức đấu giá với mức giá khởi điểm là 8.800 tỉ đồng nhưng không đơn vị nào tham gia. Lần thứ 2 là tháng 2.2018, TPHCM tổ chức bán đấu giá đã đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư với giá khởi điểm 9.100 tỉ đồng nhưng không có kết quả. Lần thứ 3 là vào tháng 6.2021, số tiền khởi điểm đấu giá được UBND TPHCM đưa ra là 9.900 tỉ đồng nhưng không thành công.

Năng lực của doanh nghiệp đấu giá hạn chế‏

Trong khi đó, sự thất bại của cuộc đấu giá 4 lô đất vàng Thủ Thiêm vào cuối năm 2021 vẫn đang đặt ra bài toán khó giải. Nhìn lại cuộc đấu giá đã qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân lớn nhất là năng lực của doanh nghiệp tham gia chưa được chú trọng đánh giá. Thực tế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế hàng trăm triệu đồng, thậm chí phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỉ đồng. Thất bại từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đặt ra hàng loạt vấn đề pháp lý cần tháo gỡ, đòi hỏi sửa đổi, bổ sung một số quy định hiện hành.

Trong khi đó sự thất bại của 3 lần đấu giá bán hàng nghìn căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm được các chuyên gia chỉ ra vấn đề cũng chính là bài toán tài chính. Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp từng quan tâm đến việc tham gia đấu giá các lô chung cư này, dòng tiền phải bỏ ra trên 10.000 tỉ đồng cho một dự án được xây dựng và hoàn thành cách đây cả chục năm mà không có người ở. Thực trạng này làm cho dự án đã xuống cấp theo thời gian. Sau hơn 6 năm hoàn thiện chưa có người ở, hiện hàng chục nghìn căn hộ đã bắt đầu xuống cấp. Để chăm sóc, bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm thành phố phải chi khoảng hơn 70 tỉ đồng.

Việc đấu giá căn hộ tái định cư sẽ khó thành công nếu mức giá khởi điểm quá cao, chủ trương đấu giá trọn lô, thu tiền một lần cả ngàn căn hộ. Theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá thì trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày. Việc huy động số tiền khoảng 10.000 tỉ đồng trong 3 tháng là điều không dễ với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Trong khi đó, TPHCM không xé lẻ căn hộ để bán vì muốn “thu một cục".‏

Và quan trọng hơn nữa là trong giai đoạn hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng khó khăn về dòng tiền khi kênh trái phiếu doanh nghiệp đóng băng, dòng vốn từ ngân hàng cũng khó tiếp cận, đòi hỏi cần phải có những phương án hiệu quả hơn.