Rủi ro từ thiếu khung pháp lý

Condotel đã hình thành trên thế giới từ lâu, nhưng tại Bà Rịa - Vũng Tàu thì chỉ mới rộ lên trong vòng 10 năm gần đây. Mô hình này là dạng căn hộ để ở hoàn chỉnh, nhưng được vận hành, cho thuê bởi một đơn vị quản lý.

Tuy nhiên, cùng với nhu cầu ngày càng tăng cao thì cũng có nhiều bất ổn với loại hình này khi không có sổ đỏ, thời hạn sử dụng 50 năm nhưng thực tế có khi chỉ còn hơn 30 năm… Đồng thời, nhiều câu hỏi được đặt ra như tại sao không được ở, tại sao không được cấp sổ …

Theo ông Nguyễn Minh Thành - Chi cục trưởng Chi cục quản lý đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, pháp luật quy định căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch, và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích "lưu trú du lịch" và "không sử dụng cho mục đích để ở".

Theo quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường, căn hộ du lịch là một kênh đầu tư không ổn định, không chắc chắn do vướng nhiều vấn đề pháp lý. Người mua phải nắm vững bản chất và những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý trước khi đầu tư mua căn hộ du lịch.

Hiện nay, pháp luật hiện hành không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư chuyển nhượng căn hộ du lịch cho người khác. Thực tế việc này vẫn diễn ra bình thường nhưng bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua. Đồng thời, luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà căn hộ du lịch.

"Đã có một số địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị (không hình thành đơn vị ở). Tuy nhiên, việc này đã được thanh tra và có kết luận là trái quy định của pháp luật và bị tạm dừng. Đồng thời, lập phương án để thu hồi các giấy chứng nhận đã cấp cho condotel", ông Thành thông tin.

Vì vậy, dù đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng người mua vẫn không thể có đủ 3 quyền của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hoặc bất động sản thông thường khác. Thay vào đó, những quyền này bị chi phối bởi chủ đầu tư qua các quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,… Người mua phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của chủ đầu tư về nhiều mặt.

Dễ gặp rủi ro do vấn đề tài chính của chủ đầu tư

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bên cạnh những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý, thì người đầu tư vào mô hình condotel còn có thể gặp 2 rủi ro khác là:

- Toàn bộ công trình căn hộ du lịch có thể bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá, khi chủ đầu tư mắc nợ. Khi đó, quyền lợi của những người mua căn hộ du lịch không ai có thể đảm bảo được.

- Khi gặp khó khăn về tài chính, không loại trừ khả năng chủ đầu tư đưa toàn bộ công trình căn hộ du lịch này đi thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh, khi đó, quyền lợi của những người mua căn hộ cũng không được bảo đảm. 

Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khuyến cáo người dân khi đầu tư vào loại hình này cần:

- Tìm hiểu kỹ thông tin, hồ sơ pháp lý dự án khi tham gia giao dịch bất động sản để tránh các rủi ro, thiệt hại có thể xảy ra; không thực hiện các giao dịch, hợp tác, chuyển nhượng các dự án khi chưa đủ hoặc không đủ điều kiện kinh doanh bất động sản; không rao bán, thông tin, nhận đặt cọc trên các mạng xã hội các bất động sản của các dự án khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

- Khi ký hợp đồng giao cho chủ đầu tư quản lý bất động sản của mình cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản, điều kiện cũng như quyền lợi của mình trong đó.