Đề xuất “bơm” thêm 65.000 tỉ đồng

Trong 10 - 15 năm qua, chính sách phát triển NƠXH đã tạo ra được quỹ nhà ở cho người dân khá tốt. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu đang rất cao và vô cùng cấp thiết của người dân. Ngược lại, giá nhà bình quân trên thị trường lại đang gia tăng nhanh chóng, vượt xa thu nhập của người lao động.

Các chủ đầu tư không quan tâm nhiều đến việc xây dựng NƠXH vì lợi nhuận thấp dẫn đến nguồn cung trên thị trường luôn nhỏ giọt. Mặt khác, có hiện tượng NƠXH xây lên nhưng không bán được, không có người ở. Không ít chủ đầu tư đã nhiều lần chật vật xin chuyển sang nhà ở thương mại. Nhưng thực tế, có rất nhiều dự án vì chưa được chuyển nên vẫn bỏ hoang, rất lãng phí.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến tháng 10.2021 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 266 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.100.000m2 (thấp hơn nhiều mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là 12,5 triệu mét khối). Hiện có 278 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 276.000 căn, với tổng diện tích khoảng 13.800.000m2 đang tiếp tục triển khai.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến NƠXH chưa được triển khai theo mục tiêu là do nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua NƠXH vẫn còn thiếu. Đặc biệt, từ khi gói tín dụng 30.000 tỉ đồng bị dừng vào cuối năm 2016 đã hạn chế nguồn lực hỗ trợ doanh nghiệp phát triển NƠXH và người dân không vay được tiền để thuê, mua.   

Để tháo gỡ nguồn khó khăn nguồn vốn, từ năm 2020, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ xem xét, bổ sung kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 để thực hiện chính sách NƠXH cho Ngân hàng chính sách xã hội cũng như các ngân hàng được chỉ định để cho vay phát triển NƠXH trong giai đoạn 2021-2025.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản kiến nghị, gửi Thủ tướng Chính phủ về đề xuất gói tín dụng hỗ trợ thực hiện chính sách NƠXH trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, gói tín dụng do Bộ Xây dựng đề xuất là 65.000 tỉ đồng. 

Về vấn này, Giảng viên cao cấp Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện nay do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên nguồn ngân sách nhà đang gặp nhiều khó khăn. Với gói tín dụng này đặt ra cũng là một thử thách lớn. Theo vị chuyên gia này, nếu gói hỗ trợ này được triển khai thì phải rõ đối tượng, phải tập trung vào trọng điểm chứ không thể tràn lan ra được.

Nhiều “nút thắt” cần tháo gỡ

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc phát triển NƠXH tiến triển rất chậm và gặp nhiều khó khăn. Ngoài nguyên nhân thiếu vốn ngân sách thì vẫn còn nhiều nguyên nhân khác.  

Đơn cử như, hiện còn nhiều thủ tục phức tạp khiến việc được xét duyệt mua NƠXH vẫn còn là một chặng đường gian nan. Đó là chưa kể, nhiều hộ dân rất khó khăn mới tiếp xúc được gói mua NƠXH, sau đó phải chuẩn bị, xác minh hàng loạt giấy tờ mới làm được thủ tục vay vốn mua nhà.   

Cùng với đó là chất lượng dự án NƠXH thường rất thấp, do đó người dân không thực sự mặn mà đối với các dự án này. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ cùng nhiều vấn đề khác.

Chuyên gia tài chính TS Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội - nói, quy trình thực hiện đối với một dự án NƠXH vẫn quá chặt chẽ, từ giai đoạn thiết kế đến công tác thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán và xét duyệt đối tượng mua nhà. Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp “tay trong” không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng vẫn sẵn sàng đứng ra nhận dự án để được hưởng lợi từ những chính sách của Nhà nước. Tiềm lực tài chính, năng lực của chủ đầu tư không mạnh, đồng thời không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến cho nhiều dự án NƠXH rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng - cho rằng, muốn tạo ra hiệu quả cần có cơ chế chính sách đột phá hơn mới kêu gọi doanh nghiệp tham gia vào triển khai các dự án NƠXH, kéo giá thấp một cách thực chất. Chính sách cần dựa trên cơ chế thị trường, cho doanh nghiệp ở thế chủ động, nếu đưa ra được cơ chế để tạo lợi nhuận từ việc đầu tư NƠXH, nhà giá thấp, chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư.

“Muốn vậy, Nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư nào có thể xây dựng nhà ở với chất lượng tốt nhất nhưng giá thành thấp nhất thì được lựa chọn để triển khai dự án. Nhà nước có thể khống chế mức giá sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường nhưng vẫn tạo được lợi nhuận đầu tư doanh nghiệp. Ví dụ như ở Hà Nội hay TPHCM mức giá có thể trong khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 còn các tỉnh thành khác có thể thấp hơn” - ông Điệp phân tích.

Bên cạnh gói hỗ trợ mới, để thu hút thêm nguồn lực đầu tư vào phân khúc NƠXH, một số doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước nên cân nhắc tăng định mức lợi nhuận từ 10% lên 15% tổng chi phí đầu tư.

Ngoài ra, theo các doanh nghiệp, bên cạnh đề xuất tăng tỉ lệ lợi nhuận, vấn đề nan giải nhất chính là thời gian hoàn thiện pháp lý quá lâu, lên tới 2 năm kể từ khi có quyết định giao đất nên cần cắt giảm để doanh nghiệp dễ dàng thực hiện dự án.

Việc Nhà nước tung ra các gói hỗ trợ là cần thiết tuy nhiên cũng phải xác định rõ đối tượng mà gói hỗ trợ cần hướng tới, hạn chế tối đa tình trạng “trục lợi chính sách” còn thực thế phát triển NƠXH thì vẫn rơi vào vòng luẩn quẩn.