Giải pháp chặn chiêu trò đấu giá

Thời gian qua, việc đấu giá đất đã gây ra nhiều bức xúc cho người dân bởi đấu giá đất không chỉ thổi giá mà còn dìm giá hay có hiện tượng "quân xanh, quân đỏ". Sau một vài vụ việc cho thấy sự quyết tâm vào cuộc của các cấp, các ngành để ngăn chặn, hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá.

Bộ TNMT đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đáng chú ý là nội dung đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước, bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định đề xuất bổ sung Điều 17a quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

Cụ thể, dự thảo Nghị định quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Xem xét thấu đáo, kỹ càng

Đại diện một doanh nghiệp chuyên về bất động sản ở Hà Nội cho biết, việc đưa ra nhiều điều kiện để nhằm mục đích tốt là hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá là rất tốt. Tuy nhiên, việc ban hành quá nhiều điều kiện cũng khiến doanh nghiệp mới gia nhập thị trường với tiềm lực tài chính hạn chế sẽ bị "đá văng" ra khỏi cuộc chơi.

Theo vị đại diện này việc cấm doanh nghiệp 5 năm không được tham gia đấu giá nhằm mang tính răn đe nhưng cũng phải xem xét thêm. Bởi doanh nghiệp hoàn toàn có thể thành lập ra những công ty con, mang pháp nhân mới “sạch sẽ”.

Cùng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT - cho hay, nếu một Tập đoàn bị cấm thì họ lại cho các công ty con đi đấu giá. “Cấm người này lại có người khác trong tập đoàn. Ở đây không hiện thực, hiệu quả” - GS Võ nói.

Hiện nay chúng ta không chỉ sửa Luật Đất đai mà cần phải sửa Luật Đấu giá. Luật Đấu giá đưa ra có nhiều điều quy định rất vô lý. Ví dụ như việc đưa ra giá dưới dạng viết trên giấy. “Việc viết trên giấy có nghĩa là không công khai, minh bạch” - vị GS này nói thêm.

Hay chúng ta nhầm lẫn giữa khái niệm tiền đặt trước và tiền đặt cọc. Tiền đặt cọc là chỉ áp dụng cho những người thắng đấu giá. Còn tiền đặt trước là áp dụng cho mọi người tham gia đấu giá. Theo ông Võ, những đề xuất của Bộ TNMT trong Nghị định mới về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có chuyện đấu giá thì chúng ta cần phải thống nhất, đồng bộ…

Phân tích ở góc độ pháp lý, Luật sư Bùi Đình Ứng (đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, trong dự thảo có nói đến việc yêu cầu bồi thường thêm khoản tiền bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất, luật sư Ứng nhận định như vậy không phù hợp với quy định của pháp luật. Bộ đưa ra dự thảo nhưng không căn cứ theo nguyên tắc pháp luật. Người ta làm sai thì phải phạt hay xử lý vào số tiền đặt trước, còn ở đây tự nhiên nói bồi thường, nhưng người ta có lỗi gì đâu mà bồi thường. Đấy chỉ là vi phạm, lỗi mà bồi thường thì phải có thiệt hại trên thực tế, còn đây không phải thiệt hại mà bồi thường.

Góp ý thêm, một số ý kiến đề xuất rằng nên tăng số tiền đặt trước từ 20% giá khởi điểm lên 30%. Ngoài ra, có chế tài mạnh hơn đối với trường hợp người trúng đấu giá “ngâm” tài sản quá lâu.