Dữ liệu từ Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho thấy, trong quý I/2024, tỉ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết có xu hướng tăng, với chỉ số Nợ/Lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) tăng cao so với giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng.
Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm. Các chủ đầu tư dựa một phần vào dòng tiền trả trước từ khách hàng để tài trợ cho việc phát triển dự án. Ví dụ, trong quý I/2024, các chủ đầu tư như Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) và Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó, sẽ cần nguồn vốn vay mới.
Trong bối cảnh này, VIS Rating cho rằng, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong quý I/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TPHCM.
Bên cạnh đó, khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1.8.2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.
Tuy nhiên, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như KDH và NLG có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TPHCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với gánh nặng đáo hạn trái phiếu rất lớn và tỉ lệ chậm trả trong lĩnh vực này tiếp tục tăng nhanh.
Chỉ tính riêng tuần đầu tháng 7.2024, có 9 doanh nghiệp thông báo chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu và thay đổi điều kiện, điều khoản trái phiếu (chủ yếu là gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 12-24 tháng). Các doanh nghiệp chậm thanh toán hoặc phải giãn nợ trái phiếu chủ yếu thuộc lĩnh vực bất động sản. Trước đó, trong tháng 6.2024 cũng có nhiều doanh nghiệp bất động sản tuyên bố chậm thanh toán hoặc xin giãn nợ trái phiếu.
Trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỉ đồng), tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay.
Tuy nhiên, ở góc nhìn của mình, chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital nhận định, việc tiếp cận vốn (bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu) của doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ thở hơn trong nửa cuối năm. Điều này dựa vào việc triển khai các luật mới sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Huy động vốn trái phiếu phục hồi, tín dụng bất động sản cũng được dự báo tăng 16-18% trong năm 2024. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay đây cũng là điều sẽ giúp các chủ đầu tư giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025.