Giao dịch bất động sản còn thấp so với giai đoạn trước

Đầu năm 2023, nguồn cung và lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh. Khó khăn pháp lý và nguồn vốn phát triển dự án bị thắt chặt đột ngột.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung cầu khi phần lớn nguồn cung nằm ở phân khúc cao với giá vượt xa thu nhập người dân. Cá biệt, một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đặc biệt tại các tỉnh thành.

Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), từ giữa năm 2023, tín hiệu phục hồi đã bắt đầu xuất hiện, một số chủ đầu tư dần nối lại hoạt động mở bán mới. Trong khi về phía cầu, nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn cũng tích cực săn hàng, tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Tuy nhiên, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.

Triển vọng năm 2024

Theo các chuyên gia của VCBS, trong năm 2024 việc thông qua các sắc luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường trong năm 2024. Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới ở giai đoạn 2013 - 2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

Đồng thời, các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới. Tuy nhiên, VCBS đánh giá sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng đến 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế.

Đánh giá triển vọng năm 2024, theo VCBS, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động, điều này có thể kích thích người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn. Đồng thời, nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể.

Về thanh khoản, một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TPHCM, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Bên cạnh đó là khu vực thành phố tại các tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao; tiềm năng phát triển công nghiệp và thu hút lao động; kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính.

Thị trường dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.