Tồn kho lớn, âm dòng tiền, gánh nặng nợ tăng cao

Trong nửa đầu năm 2021, mặc dù lãi lớn, song điều đáng lưu ý nhất là tại nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, các rủi ro tài chính đang lộ rõ: âm dòng tiền kinh doanh, gánh nặng nợ vay lớn và tồn kho bất động sản tăng mạnh.

Đơn cử như Novaland trong nửa đầu năm nay, công ty có doanh thu hợp nhất gần hơn 7 nghìn tỉ đồng, tăng gần 282% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế 6 tháng của công ty tăng hơn 71% lên 2.014 tỉ đồng, hoàn thành gần một nửa kế hoạch cả năm. Tuy nhiên, nhìn vào báo cáo tài chính của Novaland thì có thể thấy tỷ lệ đòn bẩy tài chính cũng rất cao.

Nửa đầu năm nay, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của tập đoàn đang ở mức hơn 51.300 tỉ đồng, tăng gần 5% so với cuối năm ngoái, chủ yếu do tăng vay nợ ngắn hạn. Đến 30.6.2021, nợ phải trả của Novaland cao gấp 3,3 lần vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ nợ phải trả/tổng tài sản (hệ số nợ) lên đến 77%, nằm trong top những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao nhất sàn chứng khoán.

Một trong những doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền kinh doanh âm nhiều nhất là CTCP Đầu tư Hải Phát. Dù lãi ròng hơn 114 tỉ đồng trong nửa đầu năm, tăng gần gấp đôi cùng kỳ, song dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm 1.550 tỉ đồng trong khi cùng kỳ năm trước âm 181 tỉ đồng. Nguyên nhân, hàng tồn kho tăng gần 1.455 tỉ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỉ đồng.

Tính đến 30.6, Hải Phát có 3.833 tỉ đồng hàng tồn kho, bao gồm 902 tỉ đồng bất động sản đã hoàn thành và hơn 2.886 tỉ đồng bất động sản đang xây dựng. 

Một doanh nghiệp khác có dòng tiền kinh doanh âm chỉ thấp hơn Hải Phát là Cen Land, với dòng tiền kinh doanh âm 885 tỉ đồng. Nguyên nhân là tồn kho tăng gần 1.260 tỉ đồng, bao gồm căn hộ, đất nền do công ty mua từ các chủ đầu tư để bán lại.

Tương tự, báo cáo tài chính nửa đầu năm 2021 của CTCP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền cho thấy gánh nặng nợ vay cũng tăng hơn 40% so với đầu năm, lên mức 2.590 tỉ đồng, chủ yếu là các khoản vay tại OCB và VietinBank. Hiện hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu tại khang Điền là 30%.

Trong 6 tháng đầu năm, Khang Điền âm dòng tiền kinh doanh 841 tỉ đồng trong khi cùng kỳ năm trước dương 455 tỉ đồng. Nguyên nhân do giảm các khoản phải trả 752 tỉ đồng và tăng thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp gần 461 tỉ đồng (cùng kỳ năm trước 71 tỉ đồng).

Doanh nghiệp cần tiếp sức

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land, cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với thách thức và khó khăn chưa từng có do dịch bệnh gây ra. Các chủ đầu tư dự án đều phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh giảm từ 30% thậm chí cao hơn, do các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ vì dịch bệnh. Doanh thu bán hàng sụt giảm nghiêm trọng trong khi chi phí đầu vào tăng dẫn đến hiệu quả hoạt động sẽ bị giảm sâu. Năm nay doanh nghiệp đạt được 50% kế hoạch đề ra là sự nỗ lực không đơn giản. 

Đáng lo ngại nhất với doanh nghiệp bất động sản hiện nay, theo bà Hương là áp lực về đồng tiền và khả năng trả nợ vay. Trong trạng thái bình thường khi dòng tiền ổn định thì khả năng trả nợ vay được đảm bảo. Tuy nhiên trong tình huống hiện nay khi doanh thu và đồng tiền sụt giảm nghiêm trọng thì áp lực tài chính lên các chủ đầu tư là vô cùng lớn và rủi ro cao.

"Chết trên đống tài sản là tình huống dễ dàng xảy ra trong giai đoạn này nếu không có giải pháp hỗ trợ từ phía ngân hàng và các bên liên quan. Ngoài ra, nguồn lực dự phòng cho các hoạt động phục hồi bị cạn kiệt. Sau gần 2 năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần và đến thời điểm khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động đầu tư và bán hàng là thách thức lớn đang đặt ra", bà Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ.

Ông Phạm Lâm, tổng giám đốc DKRA, kiêm Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, cho biết dịch bệnh bùng phát, có 70% sàn bất động sản phải điều chỉnh, cắt giảm lương của nhân viên hoặc ngưng hoạt động. Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản hiện đang như người bệnh mắc COVID-19 và rất cần hỗ trợ "oxy" từ Chính phủ. 

Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, ông Lâm kiến nghị Chính phủ có chính sách giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế thu nhập cá nhân... Thêm nữa, ông Lâm đề nghị Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp môi giới bất động sản vay vốn với lãi suất 0% để chi trả các khoản cố định đầu vào hoạt động kinh doanh để sớm có doanh thu trở lại. Hỗ trợ nhân viên môi giới bất động sản vay vốn với mức ưu đãi để ổn định cuộc sống để đầu tư kinh doanh.