Theo báo cáo về thị trường trái phiếu bất động sản của Công ty Chứng khoán FPT (FPTS) vừa được công bố, xét về dòng tiền thuần, kênh trái phiếu doanh nghiệp đã rút khoảng 84 nghìn tỉ đồng/năm khỏi ngành bất động sản trong giai đoạn 2022 – 2023 (trái với việc huy động khoảng 215 nghìn tỉ đồng năm 2021).

Từ tháng 4.2022, ngành bất động sản dân dụng chịu áp lực thanh khoản rất lớn khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đảo chiều, chuyển từ kênh huy động vốn tương đối dễ dàng sang kênh “rút” tiền khỏi ngành. Tín dụng ngân hàng là kênh huy động trọng yếu nhất với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 để bù đắp áp lực thanh khoản từ trả nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp và kinh doanh khó khăn. Dù vậy, kênh tín dụng ngân hàng không thể giải quyết tất cả khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản do vẫn chịu kiểm soát chặt chẽ về rủi ro cũng như thanh khoản hệ thống.

Giá trị phát hành trái phiếu sụt giảm mạnh sau giai đoạn tăng trưởng bùng nổ do các vụ bê bối trái phiếu lớn của ngành, cũng như kiểm soát chặt hơn từ Nghị định 65/2022/NĐ-CP (trong cả mục đích phát hành, đối tượng được mua trái phiếu, thời gian phân phối, và quản lý giải ngân).

Trong năm 2023, áp lực thanh khoản đã khiến nhiều chủ đầu tư phải bán buôn, chuyển nhượng dự án đang thực hiện. Thậm chí, một số doanh nghiệp đã không hoàn thành được nghĩa vụ trái phiếu, dẫn tới phải đàm phán giãn nợ, hoán đổi nợ bằng tài sản... theo cơ chế trong Nghị định 08/2023/NĐ-CP (cho phép đàm phán với trái chủ để thanh toán bằng tài sản khác hoặc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu tối đa 2 năm).

Tới ngày 3.10.2023, khoảng 17% dư nợ trái phiếu đã bị chậm trả nghĩa vụ (theo HNX), trong đó bất động sản chiếm tới khoảng 70%.

Bước sang 2024, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn ở mức cao (khoảng 134 nghìn tỉ đồng), tương đương tổng giá trị phát hành trong cả 2022 và 2023.

Theo đánh giá của các chuyên gia FPTS, tình hình hoạt động của ngành bất động sản, cũng như thời hạn của các cơ chế hỗ trợ hiện nay chỉ ra việc huy động vốn vay trên cả hai kênh chính đều sẽ khó khăn hơn trong 2024.

Thứ nhất, các ngân hàng dự kiến sẽ thắt chặt cho vay hơn: nợ xấu của ngành bất động sản tại tháng 9.2023 lên tới 2,9% (tăng 1,2 điểm phần trăm so với đầu năm) dù đã có cơ chế giãn nợ và giữ nguyên nhóm nợ của Thông tư 02 (sẽ hết hiệu lực vào 30.6.2024).

Thêm nữa, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn đã bị giảm từ 34% xuống 30% từ 1.10.2023 (do cho vay bất động sản chủ yếu là dài hạn, ngược lại nguồn vốn cho vay chủ yếu là ngắn hạn), theo Thông tư 08/2020/TT-NHNN.

Thứ hai, phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ bị kiểm soát chặt: ba điều khoản của Nghị định 65 sẽ có hiệu lực trở lại từ ngày 1.1.2024 (đang tạm dừng bởi Nghị định 08), gồm thắt chặt yêu cầu xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, và giảm thời gian phân phối trái phiếu.