Lo ngại thêm rào cản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) lo ngại, thông tư này giống như dựng thêm rào chắn.

Nói là "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây, do quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng. Trong đó, nổi bật nhất quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM. Về bản chất, đây chính là hoạt động M&A. Điều này theo ông Châu là không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Nghị định 153/2020 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 65/2022).

Hay như việc Thông tư 06 cũng bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay. Song, với các quy định hiện hành Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân "góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp.

Doanh nghiệp thiếu hụt vốn để triển khai xây dựng dự án

Cũng cần hiểu thêm rằng đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư là tự có, doanh nghiệp nào “khỏe” thì cũng chỉ có khoảng 25% vốn tự có, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng. Trong khi đó, để triển khai dự án cho đến khi đủ điều kiện mở bán, thì phải bỏ ra 30 - 40% tổng mức đầu tư để chi trả cho các khoản tiền như: chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, tiền triển khai xây dựng hạ tầng…Như vậy, nếu không vay được vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ thiếu hụt nguồn vốn để xây dựng đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, trong các giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, thì với giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc ký hợp đồng với các nhà thầu thi công xây lắp, cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị để thi công các công trình trong dự án thường mất thời gian khoảng từ 1 năm đến trên dưới 3 năm. Đây là giai đoạn mà chủ đầu tư đã có đầy đủ pháp lý để triển khai thực hiện dự án và phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng.

Nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN thì dự án chưa xây dựng xong nên “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” dẫn đến chủ đầu tư không được vay vốn tín dụng, nên quy định này rất bất hợp lý, không hỗ trợ cho doanh nghiệp. Do đó, HoREA kiến nghị NHNN xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay "để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng. Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có thể quy định cụ thể việc cho vay tùy theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ dự án A đã có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc dự án B đã có “Giấy phép xây dựng” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50-60% tổng mức đầu tư…