Ngày 1.8.2024, là thời điểm 3 luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Hiệu ứng tích cực ngay trước thềm các luật mới có hiệu lực là rất rõ ràng với thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm, giao dịch bất động sản có khoảng hơn 253.000 sản phẩm bán thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023. Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Về giá bán, đối với giá chào bán căn hộ chung cư bình quân toàn thị trường có xu hướng tăng từ cuối năm 2023 đến thời điểm hiện tại, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội.

Các chuyên gia đánh giá việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của ba bộ luật trên so với quy định sẽ góp phần tích cực, giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án nhà ở xã hội. Từ đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Tuy nhiên, vẫn có quan điểm cho rằng, khung pháp lý mới cũng tạo áp lực không nhỏ lên các doanh nghiệp trong việc tuân thủ, nhất là trong bối cảnh việc cơ cấu lại nợ và tài sản vẫn đang là thách thức lớn. Các điểm nghẽn về pháp lý cũng là yếu tố khiến nhiều dự án chưa thể đưa thị trường để thu dòng tiền về, dẫn tới doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền.

LS Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng luật TriLaw cho biết, dù các luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu lực sớm, nhưng cũng cần thời gian để thẩm thấu. Trong khi đó, để cứu vãn tình hình khó khăn thời gian qua và giúp cho doanh nghiệp có tiền thì phải có các sản phẩm đủ điều kiện để bán ra thị trường ngay lúc này. Nhưng muốn có sản phẩm mới thì pháp lý phải được gỡ, nhưng bao giờ gỡ xong thì vẫn phải đợi.

Thực tế cho thấy, dự án vướng pháp lý kéo dài đang phản ánh vào cơ cấu hàng tồn kho và đây là gánh nặng rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Chia sẻ tại Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" mới đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho hay, đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây.

Tình hình có cải thiện, song chưa đáng kể. Đánh giá của FiinRatings dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, còn lại đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

FiinRatings cho rằng, triển vọng thị trường trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu. Theo đại diện FiinRatings, đa phần doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và xử lý bài toán rất lớn đó là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Trước đây, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt, từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Tuy nhiên, các kênh này hiện đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Tiếp đến là vấn đề đội vốn. Sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu. Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại của dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.