Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, kết quả thực hiện phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016- 2020, rất thấp, riêng TPHCM mới được 15.000 căn. Như vậy, mỗi năm TPHCM làm được 3.000 căn, trong khi nhu cầu TPHCM khoảng trên dưới 100.000 căn.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, chỉ tiêu đề ra là năm 2021- 2025 phải có hơn 450.000 căn nhà ở xã hội, tuy nhiên hiện mới chỉ được hơn 40.000 căn nên phải chạy đua. Tại TPHCM, năm 2022-2023, khởi công 8 dự án nhưng sau đó không triển khai được vì vướng pháp lý. Đây là vướng chung, bởi 70% các dự án bất động sản thương mại là vướng pháp lý, còn 100% dự án xã hội vướng pháp lý trừ trường hợp nhà nước đấu thầu chọn chủ đầu tư.
Vướng mắc nhất là ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư. Đa số doanh nghiệp mua đất làm nhà ở xã hội. Về cơ chế được ưu đãi tăng 50% mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn tới tăng quy mô dân số, không phù hợp quy hoạch phân khu. Theo đó, không được cấp chủ trương đầu tư.
Ngoài ra, hiện nay lại xuất hiện thêm vướng mắc trong việc xử lý chuyển tiếp nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (tỉ lệ 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ Nghị định số100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.
Vướng mắc phát sinh do Nghị định 49/2021/NĐ-CP tại khoản 4 Điều 1 lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đã dẫn đến khó khăn phát sinh về việc thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2ha đến dưới 10ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha đến dưới 10ha tại các đô thị loại II và loại III về thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các quy định trên đây của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP chưa đủ “độ rõ”, nhất là cụm từ “đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành”, nên trong quá trình thực thi pháp luật thì các địa phương đều yêu cầu quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư phải còn hiệu lực, mà các quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đều chỉ có hiệu lực trong vòng 12 tháng và đến nay đã sau nhiều năm thì không một chủ đầu tư nào có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư còn hiệu lực, mà chủ đầu tư cũng không thể xin gia hạn quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư vì không hợp lý và cũng không phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư.
Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét bổ sung “quy định chuyển tiếp” trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý bất cập trên đây theo nguyên tắc được áp dụng trở về trước (hồi tố) đối với các quy định pháp luật có lợi cho các đối tượng bị tác động theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015.