Thống kê dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong năm 2023, có 35 công ty trong lĩnh vực bất động sản xoá sạch nợ trái phiếu, chủ yếu mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho các trái chủ hơn 20.000 tỉ đồng. Trong năm 2024, ước tính nhóm bất động sản phải thanh toán khoản tiền lên tới 123.000 tỉ đồng cho trái chủ. Ngay từ thời điểm này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã ở trong tình trạng “đứng ngồi không yên” trước bối cảnh thị trường vẫn vô cùng ảm đạm, vốn tín dụng không dễ vay.

Đơn cử như mới đây, Chủ tịch Tập đoàn Bitexco đã có tâm thư gửi đến người sở hữu trái phiếu tại Công ty TNHH Saigon Glory, chủ sở hữu dự án The Spirit of Saigon (quận 1, TPHCM). Theo đó, Chủ tịch Tập đoàn Bitexco cho biết, trong thời gian qua, những vấn đề nội tại của các bên liên quan trong Công ty Saigon Glory và Dự án Khu tứ giác Bến Thành chưa được giải quyết. Mặc dù hiện nay Tập đoàn Bitexco không còn giữ vai trò chính trong Công ty Saigon Glory và Tập đoàn Bitexco cũng đang gặp nhiều khó khăn, nhưng ông và Tập đoàn Bitexco vẫn quyết định đứng ra giải quyết các nghĩa vụ liên quan đến các gói trái phiếu mà Công ty TNHH Saigon Glory đã phát hành.

Trong thư, Chủ tịch Tập đoàn Bitexco cho biết, trong bối cảnh thực tế hiện hữu tại Công ty Saigon Glory và Dự án Tứ giác Bến Thành đang tồn tại, đồng thời những nghĩa vụ pháp lý, nghĩa vụ tài chính khác của các bên liên quan dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ càng khó khăn và phức tạp.

Đó là một ví dụ điển hình cho tình hình căng thẳng của câu chuyện đáo hạn trái phiếu. Áp lực vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp, khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới, được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.

Tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 12.2023 đã tăng 10,85% so với thời điểm cuối năm 2022. Càng về cuối năm 2023, tốc độ giải ngân tín dụng càng tăng tốc, chỉ trong 20 ngày của tháng 12, tín dụng tăng trưởng thêm 1,7%, tương đương 202.700 tỉ đồng được bơm ra nền kinh tế.

Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường bất động sản vẫn yếu, dẫn đến sức mua chưa được cải thiện. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện chủ trương giảm mặt bằng lãi suất và lãi suất cho vay đã liên tục giảm mạnh, xấp xỉ với mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục thời COVID-19. Song điều kiện cho vay siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, làm giảm sức cầu vốn đã yếu.

Trong bối cảnh nguồn tín dụng từ ngân hàng tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, việc đàm phán với trái chủ để kéo dài thời gian cơ cấu lại dòng tiền thời điểm này đang được xem là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, việc kéo dài thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian cơ cấu lại hoạt động bộ máy, ổn định sản xuất, kinh doanh, còn về bản chất chỉ là chuyển nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác. Thị trường vẫn cần sự quyết liệt từ Chính phủ trong thực hiện những cơ chế, chính sách đã được ban hành, nhằm rút ngắn thời gian phục hồi để tăng trưởng trở lại.

Vướng mắc về pháp lý hiện nay là điểm nghẽn lớn nhất cho các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt liên quan đến pháp luật về đất đai, về thủ tục giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất tại nhiều dự án, nhiều địa phương. Dù các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua, nhưng phải 1 năm sau mới có hiệu lực, nên những vướng mắc pháp lý này khó có thể tháo gỡ trong năm nay.