Dự án đứng hình vì không có đất ở

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đưa ra dữ liệu cho thấy, tại TPHCM kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, địa phương này có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở.

Đỉnh điểm là vào năm 2023, có 62 dự án được đưa vào danh sách không được chấp thuận chủ trương đầu tư vì dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Ước tính, tổng mức đầu tư của các dự án này là hơn 100.000 tỉ đồng.

Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, chủ đầu tư một dự án trong số hơn 62 dự án nói trên cho biết, lúc bắt đầu lập chủ trương đầu tư dự án là vào cuối năm 2007. Đến nay, số lượng văn bản liên quan đến thủ tục đầu tư lên tới gần 700 văn bản mà vẫn không thể triển khai.

Có 3 vướng mắc chính khiến dự án “đứng hình” suốt 16 năm qua là do vướng đất công xen kẹt, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là không có đất ở nên không đáp ứng cơ sở pháp lý để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Việc không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án vì không có đất ở xuất phát từ lo ngại các chủ đầu tư gom đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản tràn lan, phá vỡ quy hoạch. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng không nên quá lo lắng vì điều này bởi hiện nay ở hầu hết địa phương đã có quy hoạch chung 1/5.000, 1/2.000. Trong các đồ án quy hoạch này đã thể hiện rõ chỗ nào cho làm nhà ở, chỗ nào cho làm công viên, chỗ nào cho làm bệnh viện, trường học… Nên không có chuyện muốn mua đất nông nghiệp ở đâu cũng có thể làm dự án.

Nút thắt được tháo gỡ

Bộ Tài Nguyên và Môi trường mới đây đã hoàn thành việc nghiên cứu và chuẩn bị Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Theo đó, Dự thảo thiết kế hai chính sách lớn là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2024, mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo cũng cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2024.

Đây được xem là một điểm sáng trong việc tháo gỡ các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai. Quy định này không chỉ tháo gỡ cho hàng trăm dự án bất động sản đang “đứng hình” do yêu cầu phải có đất ở, mà còn là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà vốn đã leo thang suốt nhiều năm.

Nhận định về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại; số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Còn số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.

Vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại..

Khi các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được tình trạng này, ông Châu nêu quan điểm.