Đất nền ảm đạm sau thời sốt giá

Thời điểm 2021, Hoà Lạc sốt đất, không khó để bắt gặp hình ảnh các môi giới đứng đầy đường dẫn khách tại các dự án và những khu đất nền có vị trí đắc địa gần Đại học Quốc gia Hà Nội và khu Công nghệ cao Hoà Lạc.

Sốt đất qua đi, tất cả chỉ còn lại những tấm biển mờ đã bạc màu với chi chít những thông tin liên hệ mua bán đất. Những văn phòng tư vấn bất động sản mọc lên như nấm cũng bị đóng cửa hoặc chuyển đổi mặt hàng kinh doanh.

Anh Tiến Đạt (43 tuổi) - người dân xã Thạch Hoà, huyện Thạch Thất (Hà Nội) cho biết, gần đây đã không còn bắt gặp hình ảnh môi giới đứng tràn lan dẫn đoàn khách hàng chục người vào xem đất nền. Những người bạn của anh Đạt ngày trước đổ xô đua nhau đi làm môi giới tay ngang nay cũng trở về với công việc thường nhật.

Có vị trí nằm quanh khu Đại học quốc gia, và khu công nghệ cao Hòa Lạc như xã Bình Yên, Tân Xã, Thạch Hòa, thuộc huyện Thạch Thất và xã Phú Cát (Quốc Oai) được các nhà đầu tư săn lùng, sang tay kiếm lời hàng trăm triệu nhanh chóng trong năm 2020.

Tuy nhiên, chỉ hơn một năm sau cơn sóng sốt đất, thị trường đất nền Hoà Lạc rơi vào cảnh trầm lắng, giao dịch sụt giảm. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không chốt lời kịp lâm vào cảnh nợ nần, đọng vốn phải nhanh chóng bán đất “cắt lỗ”.

Xuất hiện trở lại giao dịch mua bán đất nền

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản liên tục được "trợ lực". Trước hết là Nghị quyết số 33 về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Sau đó, Chính phủ tiếp tục ban hành văn bản số 178, Nghị định số 10 về "sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai". Đặc biệt là sau khi Hà Nội cho phép phân lô, tách thửa trở lại, đất nền ở khu vực ngoại thành Hà Nội rục rịch giao dịch trở lại.

Anh Hoàng Ngọc Kỳ, môi giới một công ty bất động sản tại Phú Cát - Hòa Lạc cho biết, từ đầu năm đến nay sau khi có những văn bản, chính sách nới lỏng của Nhà nước, các nhà đầu tư hỏi thông tin nhiều hơn nhưng đa số chỉ hỏi dò về giá và chưa nở rộ giao dịch thật.

“Sắp tới Đại học Quốc gia Hà Nội di chuyển sinh viên về nên nhiều nhà đầu tư vẫn tìm kiếm săn đất nền để xây dựng nhà trọ cũng như kinh doanh các dịch vụ cung ứng cho sinh viên. Đối với những giao dịch này các nhà đầu tư thường đầu tư bằng tiền thật, không dùng đòn bẩy tài chính.

Đơn cử như khu tái định cư Phú Cát gần trường Đại học Quốc gia trong thời điểm thị trường trầm lắng như năm ngoái thì không bán được nhưng bây giờ bán được nhiều hơn. Tuy nhiên, mức giao dịch hiện nay chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm sốt đất”.

Theo anh Kỳ, hiện nay là thời gian tốt cho những nhà đầu tư có tài chính nhưng giao dịch cũng chỉ ở mức lác đác chưa thể bùng nổ mạnh mẽ như trước vì nhiều người vẫn sợ chưa dám xuống tiền. Trong quý 3, quý 4 thị trường đất nền có thể ấm dần lên chứ chưa thể bùng nổ nhanh chóng.

“Một số khu vực như Tân Xã, Bình Yên thời điểm sốt có thể từ 15-17 triệu/m2 nhưng giờ khoảng 12-15 triệu/m2. Chỉ cần tài chính khoảng 1 tỉ rưỡi trở lên nhà đầu tư đã có một vị trí tương đối đẹp ở Hoà Lạc. Giá đất ở Hoà Lạc sau thời gian sốt đất không giảm nhiều mà sẽ đi ngang. Trong thời gian thị trường trầm lắng thì gần như các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng không trụ được thì thường bán nhanh để cắt lỗ nhưng giá chỉ giảm ít không giảm sâu” - anh Kỳ nói.

Anh Nguyễn Ngọc Địch – Giám đốc một công ty tư vấn bất động sản ở Hoà Lạc cho biết, từ cuối quý I năm 2023, nhờ những chính sách mà lượng quan tâm tới đất nền một số huyện vùng ven của Hà Nội đã tăng lên tích cực.

“Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sẵn sàng "xuống tiền" với những mảnh đất bán cắt lỗ của nhà đầu tư tài chính yếu, dùng đòn bẩy tài chính đang tìm cách "cắt lỗ”. Đơn cử như ở Hoà Lạc, các nhà đầu tư thật sẽ vẫn tìm kiếm những nơi có thể xây nhà trọ và kinh doanh các mô hình dịch vụ hướng tới đôi tượng sinh viên Đại học Quốc gia và cán bộ công nhân khu Công nghệ cao.

Nhà đầu tư khi xuống tiền chốt đất nền ở Hoà Lạc thì có tới 60% là những phân khúc là về xây chung cư mini, xây nhà trọ. Một số vùng ven khác như Sơn Tây, Quốc Oai cũng nằm trong quy hoạch của công nghệ cao nhưng là giai đoạn hai. Chính vì vậy thị trường ở những khu vực này còn tương đối chậm".

Theo anh Địch, trong quý III, quý IV tới thị trường đất nền vùng ngoại ô Hà Nội sẽ có những chuyển biến tích cực nhưng chưa thể bùng nổ và khởi sắc trong một thời gian ngắn. Khi thị trường bắt đầu có những tín hiệu tốt, sôi động trở lại, có thể các môi giới cũng sẽ bắt đầu quay lại với nghề.