Phải sửa Luật

Ngày 11.5, Chủ tịch UBND thành phố Chu Ngọc Anh - Trưởng ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ thành phố Hà Nội đã chủ trì cuộc họp về triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Tại cuộc họp này, Chủ tịch UBND thành phố Chu Ngọc Anh cho biết: Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc hiện tại, thành phố đã sát cánh cùng Bộ Xây dựng trong việc sửa đổi bổ sung Nghị định 101/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ngoài ra, còn một số vướng mắc nằm ở Luật Nhà ở và tới đây tổng kết, sửa đổi Luật Thủ đô, cần sửa đổi, bổ sung các nội dung chính sách đặc thù. Trước mắt là tập trung xem xét những vướng mắc còn lại tại Luật Nhà ở, báo cáo Chính phủ, Quốc hội để có nghị quyết cho thành phố thực hiện một số nội dung chưa có trong quy định pháp luật...

Trưởng ban Dân vận Thành ủy Nguyễn Doãn Toản đồng tình về tỉ lệ 70% tổng số chủ sở hữu đồng thuận thống nhất phá dỡ, lựa chọn chủ đầu tư thì thực hiện theo quy định như đối với nhà nguy hiểm cấp D và nêu ý kiến cần nghiên cứu, xem xét thêm với các kiến nghị liên quan đến áp thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, thuê đất, thu hồi đất trong 4 kiến nghị đề xuất trình Quốc hội.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Trọng Đông cho rằng, cần rà soát lại các khu chung cư cũ đã thực hiện cải tạo, tổng kết các chính sách thời gian qua. Theo ông Đông, hiện tất cả chung cư cũ trên địa bàn thành phố đều đã hết niên hạn sử dụng nên cần tập trung bố trí ngân sách để lập quy hoạch, từ đó kêu gọi chủ đầu tư tham gia.

Theo số liệu của Sở Xây dựng, trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư. Trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha).

Ngoài ra, Hà Nội hiện còn có 306 chung cư cũ độc lập có quy mô từ 2 đến 5 tầng. Các chung cư cũ chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ, phần lớn đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng. Tổng hợp các văn bản giao nhiệm vụ đến nay, UBND Thành phố đã giao các Nhà đầu tư thực hiện công tác lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ đã được Hà Nội triển khai từ lâu, song đến nay vẫn gặp nhiều khó khăn khi chỉ 1% trong tổng số 1.500 chung cư, tập thể cũ được cải tạo sau 20 năm thực hiện kế hoạch.

Mặt khác, mật độ xây dựng ở những khu vực này hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt là hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà gây mất mỹ quan.

Đáng lo ngại, hầu hết các chung cư cũ đều thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy. Việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức đã dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhanh gây nguy hiểm và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân...

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ngày 5.4.2021, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã chủ trì cuộc họp lấy ý kiến của các Cục, Vụ thuộc Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc của Hà Nội, TPHCM và các doanh nghiệp bất động sản về Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng nhất trí việc cần sửa đổi, bổ sung cho Nghị định 101. Bên cạnh đó, các Sở và UBND thành phố cũng nêu ra những vướng mắc về cơ chế, chính sách trong việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và mong muốn Bộ Xây dựng giúp đỡ các địa phương giải quyết các khó khăn.

Cần đảm bảo lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước

TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội - cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ phải được thực hiện theo quy hoạch chung của Thủ đô. Do vậy, trong nội đô các khu chung cư cũ không được xây cao tầng. Nhưng phải xây cao tầng các chủ đầu tư mới có lãi.

Mặt khác, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Cuối cùng là việc quy hoạch và quản lý sau cải tạo chung cư.

Khảo sát thực tế của PV Lao Động tại một số khu chung cư xuống cấp của Hà Nội như Giảng Võ, Thành Công và Ngọc Khánh... đa số người dân khi được hỏi đều mong ngóng chung cư sớm được xây mới để đảm bảo cuộc sống. Thế nhưng người dân sinh sống tại đây khẳng định, để đạt được 100% sự đồng thuận, gần như là điều không thể. Nguyên nhân dẫn đến việc này bởi một bộ phận người sinh sống tại đây đang ở tầng 1, có mặt tiền để làm ăn, kinh doanh.

Nhận định về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc đặt ra cơ chế để cải tạo nhà chung cư phải nhận được 100% sự đồng thuận của cư dân là phi thực tế.

"Tính đồng thuận của cư dân là một vế, còn tính đồng thuận của chủ đầu tư dự án? Trong nội đô không cho vượt quá 10 tầng, 5 tầng nâng thêm mà cư dân yêu cầu diện tích phải gấp đôi, gấp rưỡi thì chủ đầu tư sẽ không có lãi. Khi không có lợi ích họ sẽ không làm.

Cần hài hòa lợi ích các bên liên quan, tôi cho là không khó để thực hiện. Tuy nhiên song song với đó phải có khung pháp luật để chứa đựng sự hài hòa ấy", GS.TS Đặng Hùng Võ nói.

Vấn đề này không phải chưa từng được các cơ quan quản lý tìm hướng giải quyết. Đầu năm 2021, UBND TPHCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu quy định về tỉ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư có kết luận kiểm định cấp C từ 100% xuống 80%.

Từ những vấn đề trên, ông Nguyễn Nguyên Quân - Trưởng Ban Đô thị HĐND TP.Hà Nội nhận định, hiện nay muốn cải tạo chung cư cũ phải có cơ chế chính sách hợp lý, giải quyết được lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đây là một trong những mấu chốt quan trọng cần được giải quyết nếu muốn đẩy nhanh vấn đề cải tạo chung cư cũ nát hiện nay ở các đô thị lớn.

Trao đổi với PV Lao Động, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, đơn vị này đã có góp ý đối với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cơ chế trong việc xây dựng lại nhà chung cư cũ còn nhiều bất cập. Hiện nay đơn vị này cũng đang xây dựng góp ý đối với Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của Bộ Xây dựng.