Vừa qua, đã có các ý kiến quan ngại của nhiều đại biểu Quốc hội đối với nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 cần được quan tâm xem xét, lý giải thật thấu đáo khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại.

Nhiều ý kiến cho rằng, quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch. Chưa kể, việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, doanh nghiệp muốn đi “mua” đất nông nghiệp thì phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” ở đây là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Bên cạnh đó, đất nông nghiệp thì cũng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất. Đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. 

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013. Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi”, ông Châu nêu quan điểm. 

Ngoài ra, cũng theo ông Châu, việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất. Bởi lẽ để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải “mua lại” quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường chứ không phải tự nhiên mà doanh nghiệp lại có quỹ đất và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vấn đề định giá đất, tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước. 

Giải pháp để phòng ngừa và chống thất thu ngân sách nhà nước khi tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá”, HoREA kiến nghị phát huy vai trò của “Trung tâm phát triển quỹ đất” cấp tỉnh thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với giá thị trường và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật thỏa đáng, thật công bằng. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, vừa đạt được mục tiêu “kép”, vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh, vừa đảm bảo công bằng, chăm lo chu đáo cho người có đất thu hồi.