Thiếu nguồn cung và khó cải thiện từ “nỗi đau” pháp lý

Thời gian vừa qua, nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, rà soát lại thủ tục pháp lý,… dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết thủ tục của một số cán bộ Nhà nước. Điều này làm khan hiếm dự án nhà ở (từ nhà ở giá rẻ đến nhà ở trung và cao cấp).

Mặt khác, tình trạng nhiều khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều khoảng xung đột pháp luật giữa các luật liên quan là lý do chính làm cho bộ phận có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án BĐS.

Về xung đột pháp luật, có thể lấy ví dụ như Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2013 lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Luật Đất đai chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án phát triển BĐS nhà ở mang tính thương mại, không phải mang tính sử dụng.

Thông thường, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng khi dư cung và thiếu cầu, hoặc do không đủ vốn để đầu tư vào thị trường làm cho thị trường không đủ sức tài chính để hoạt động. Hiện nay, thị trường đang thiếu cung nhưng vẫn bị rơi vào trầm lắng, lý do chính là do thiếu vốn đầu tư vào thị trường.

Trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.

Giá chung cư trung, cao cấp không giảm

Trước tình hình như trên đã giới thiệu, giá chung cư sẽ ngày càng tăng. Nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và nhận được sự đón nhận của khách hàng.

Về hạ tầng và tiện ích công cộng, các chung cư trung, cao cấp luôn tạo ra các tiện ích công cộng ngày càng có chất lượng cao hơn và đầy đủ hơn. Đây chính là điểm mạnh của cuộc sống tại các chung cư trung, cao cấp.

Khi thu nhập của người dân ngày càng cao thì người dân có nhiều đòi hỏi chất lượng cao hơn về dịch vụ cuộc sống và tiện ích công cộng.

Các chung cư trung, cao cấp thường gắn với hạ tầng kỹ thuật khá đầy đủ, hạ tầng xã hội như trường học, y tế, nơi nghỉ ngơi,... được chăm lo chu đáo hơn, nhất là hạ tầng môi trường theo hướng cuộc sống xanh ngày càng tốt hơn.

Chúng ta có thể thấy phân khúc nhà ở xã hội được Nhà nước chăm lo khá tốt, nhưng một số nhà ở xã hội dạng chung cư vẫn không được lựa chọn.

Phần vì tiện ích của cuộc sống không được đảm bảo do muốn giá thành hạ hơn, phần nữa vì cách quản lý nhà ở xã hội vẫn thiếu tính thương mại, làm cho cư dân cảm thấy không được tự do. Những người có thu nhập trung bình (cả chính thức và không chính thức) cũng đã hướng tới những chung cư trung cấp.

Trong tương lai, các chung cư được trang bị công nghệ thông minh sẽ có sức hấp dẫn lớn hơn nữa. Tính an toàn trong các chung cư thông minh gần như hoàn hảo, những nhược điểm của không gian chung cư gần như được khắc phục hoàn toàn, và đạt được nhiều ưu điểm khác mà cuộc sống tại các nhà ở riêng lẻ không có được. 

Về giá cả, nhiều người cho rằng, chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng theo tôi như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm... Đó hoàn toàn là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường.

Khách hàng nên làm gì trong bối cảnh hiện nay?

Đương nhiên, khách hàng nên căn cứ vào tiềm lực tài chính của mình để lựa chọn các sản phẩm chung cư trung, cao cấp phù hợp với nhu cầu cuộc sống của mình. Các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án bao gồm:

Thứ nhất, lựa chọn vị trí phù hợp với nhu cầu, khả năng kết nối giao thông của gia đình, bản thân mình sao cho phù hợp với công việc của người lớn và nơi học hành của trẻ em.

Thứ hai, khả năng cung ứng dịch vụ, tiện ích của khu chung cư, đặc biệt là hệ thống giáo dục, y tế, chăm sóc sức khoẻ và các thiết chế văn hoá.

Thứ ba, đây là thời điểm hợp lý để mua nhà ở một số dự án tốt, bởi trong bối cảnh thiếu cung, nhu cầu ở vẫn tăng. Khi có tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt thêm,... thì giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt.