Tín dụng bất động sản dần khởi sắc

Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 30.9.2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022 và chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực này. Điều này đang cho thấy sự cải thiện hơn về câu chuyện dòng vốn tín dụng cho bất động sản.

Tuy nhiên, vẫn còn đó những vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án, chính sách trong từng giai đoạn cũng như thực tế phát sinh tại một số dự án được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi, nên việc thẩm định pháp lý tại các dự án gặp khó khăn.

Điều này dẫn đến việc các ngân hàng không những phải thẩm định hồ sơ góp ý dự án, mà còn phải rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý qua nhiều năm. Đây là vấn đề gây phát sinh rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi đã phê duyệt tài trợ cho dự án.

Nới điều kiện cho vay

Chính vì vậy, trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn như hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã có đề xuất Ngân hàng Nhà nước một số giải pháp nhằm khơi thông dòng tín dụng cho các dự án hơn nữa.

Đầu tiên, đối với dự án đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng để bù đắp tài chính với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Đối với dự án đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng thì Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nêu lên quan điểm cho rằng về cách hiểu và thực hiện điều kiện có phương án sử dụng vốn khả thi ở các ngân hàng hiện nay vẫn còn bất cập. Cụ thể là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực hiện được công tác thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư.

Nhất là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại để thực hiện điều kiện người vay vốn tín dụng có phương án sử dụng vốn khả thi, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm, nếu không thẩm định được tính khả thi của dự án đầu tư thì sẽ có những dự án khởi nghiệp có tính khả thi có thể không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.

Do vậy, bên cạnh quy định Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng tại khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và tại khoản 4 Điều 101 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, rất cần thiết bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng.

Cơ chế này phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.