Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, một trong số đó là vướng mắc pháp lý dự án chậm được tháo gỡ.

Tính đến nay, ở TP Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Chỉ tính 156 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của 121 doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh đang bị ách tắc vì vướng pháp lý, nếu bình quân giá trị mỗi dự án là 2.000 tỉ đồng thì tổng số vốn đang bị "chôn" lên đến 312.000 tỉ đồng. 

Bức tranh khó khăn về kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đang khiến cho nỗi lo đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp nhóm ngành này tăng mạnh.

Theo VIS Rating, tỉ lệ trái phiếu doanh nghiệp không đáp ứng được các nghĩa vụ thanh toán đã tăng lên 10% vào cuối tháng 3.2023, chủ yếu do các công ty bất động sản không niêm yết có tỉ lệ vay nợ cao, dòng tiền hạn chế và không đủ nguồn tiền mặt để thanh toán cho các nghĩa vụ.

Đáng chú ý, ước tính khoảng 113.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong quý II đến quý IV/2023 có nguy cơ mất khả năng thanh toán. Các công ty liên quan đến bất động sản với dòng tiền và nguồn tiền mặt yếu sẽ gặp rủi ro cao nhất. 

Tính đến ngày 17.3.2023, đã có 69 tổ chức phát hành có một hoặc nhiều hơn lô trái phiếu lưu hành không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị gần 95 nghìn tỉ đồng.

Finn Group cho biết, trong tổng số 69 tổ chức phát hành chậm trả, có 43 tổ chức phát hành là doanh nghiệp trong ngành bất động sản với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ ở mức 78.900 tỉ đồng, chiếm 83,6% với tổng giá trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Phân tích của Finn Group dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của 33 tổ chức phát hành bất động sản chậm trả cho thấy, đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017.

Tuy nhiên, tài sản hữu hình - thường là tài sản sinh lời của các công ty bất động sản có mức tăng khiêm tốn từ 25.000 tỉ đồng (2017) lên 33.000 tỉ đồng (2021).

Đây thật sự là điều đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp mất khả năng trả lãi và gốc trái phiếu nhưng việc xử lý tài sản đảm bảo lại vô cùng gian nan.

Theo thống kê từ FiinGroup, trong 69 tổ chức phát hành chậm trả, có 14 tổ chức phát hành chịu ảnh hưởng tiêu cực từ bên liên quan có sức khỏe tín dụng rất yếu với đặc điểm tín dụng là hoạt động kinh doanh không hiệu quả và sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao.

Điều đáng lo ngại là các doanh nghiệp này khó có thể đáp ứng tiếp các nghĩa vụ nợ còn lại. Trong trường hợp cần thanh lý tài sản, tỉ lệ thu hồi nợ nhóm này ở mức khiêm tốn, dưới 30% nếu dựa theo giá trị sổ sách.

Lí do như đã chỉ ra là việc tăng vốn vay chưa được sử dụng hiệu quả cho việc hình thành tài sản cố định và tồn đọng ở phải thu lớn.