Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

Căn cứ Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể, nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn, khu vực nông thôn sẽ bị phạt 1- 3 triệu đồng;

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn, khu vực nông thôn sẽ bị phạt 2-5 triệu đồng.

Còn khu vực đô thị, 2 trường hợp trên, số tiền phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).

Việc không sang tên sổ đỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể, khi không đăng ký biến động dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi.

Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng, dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên sổ đỏ.