Trong hơn 2 tháng qua, dù thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, nhưng thanh khoản ít có sự biến chuyển.

Chẳng hạn, tại TPHCM và vùng phụ cận, thống kê từ DKRA Group cho thấy, lượng tiêu thụ chỉ đạt vài trăm giao dịch/tháng, chưa bằng 1/10 so với cùng kỳ năm 2022.

Báo cáo của DKRA cho biết, sức cầu đã có sự sụt giảm mạnh khi chỉ 84 căn được tiêu thụ trong tháng 8, giảm gấp 30 lần so với tháng trước và chỉ bằng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ là 33%, thấp hơn gấp đôi so với tháng 7. Vào thời điểm này, các chủ đầu tư vẫn đang nỗ lực thực hiện các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… nhằm kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, nếu tính theo mức trung bình, giá nhà chung cư TPHCM hiện nay vào khoảng từ 4 – 5 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ diện tích tầm 60m2.

Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TPHCM, dù có khả năng tiết kiệm 40-50% thu nhập thì cũng phải mất nhiều năm mới có thể mua được nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân. Như vậy, bên cạnh việc phải có thu nhập khá cao, cần có thêm sự đòn bẩy tài chính thì người dân mới có thể mua được một căn hộ phân khúc trung bình tại TPHCM.

Thời gian qua, các ngân hàng đã rất nỗ lực trong việc giảm lãi suất cũng như đưa ra các chương trình ưu đãi lãi suất cho người mua nhà nhưng vẫn chưa thể kéo người mua nhà quay lại với thị trường bất động sản.

Từ quý II/2023 đến nay, lãi suất huy động hầu hết các ngân hàng đều đã giảm khá mạnh, xuống mức 6-7%/năm. Dù lãi suất suy động đã giảm khá mạnh, lãi suất cho vay mua nhà thực tế vẫn cao, ở mức 11,5-13,5%/năm.

Cụ thể, các mức lãi suất cho vay 6-8% để hấp dẫn khách hàng chỉ được áp dụng cố định trong 3-6 tháng sau khi giải ngân. Thời hạn sau đó, lãi suất sẽ được thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,2 – 3,5%/năm.

Với mức lãi suất cơ sở áp dụng cho kỳ hạn 6 – 12 tháng hiện tại ở nhiều ngân hàng dao động từ 9,3- 9,8%/năm. Nếu cộng thêm biên độ 3,2 -3,5%/năm, mức lãi suất cho vay thực tế mà người đi vay mua nhà phải trả sẽ là từ 12,5%/năm cho kỳ hạn một năm.

Như vậy, lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng cổ phần đang cao gấp hai lần lãi suất huy động cùng kỳ hạn. Đây cũng là yếu tố khiến nhiều người có nhu cầu chưa thực sự dám dùng đòn bẩy tài chính vay mua nhà lúc này.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital cho biết, doanh nghiệp địa ốc có 3 kênh huy động vốn chính là tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và từ việc bán hàng.

Trong đó, tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát rất chặt chẽ nên không dễ tiếp cận. Sự sống còn của doanh nghiệp phụ thuộc vào kết quả bán hàng, song cái khó là đầu ra của thị trường vẫn đang bế tắc.

Theo TS Nguyễn Duy Phương, giải pháp gỡ khó khả dĩ nhất cho doanh nghiệp lúc này là làm thế nào tạo ra thanh khoản cho thị trường, mà muốn có thanh khoản thì phải tạo được niềm tin cho người mua thông qua các chính sách kích cầu, hỗ trợ vốn vay và lãi suất, tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý dự án, gia tăng sự minh bạch trên thị trường.