Qua trao đổi với một số doanh nghiệp bất động sản, được biết, một nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đang có nguy cơ khiến thị trường khó càng thêm khó.

Đó là quy định tại Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Như vậy, hiện nay, chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất hoặc đóng tiền thuê đất một lần mới được làm dự án. Đây thực sự là quy định khó.

Ông Nguyễn Văn Dũng - Giám đốc Công ty đầu tư và xây dựng bất động sản Trường Phát - cho biết, hiện số lượng khu đất có 100% đất ở hoặc một phần đất ở chỉ chiếm phần rất nhỏ. Trong khi doanh nghiệp có thuần đất khác lại chiếm đa số hiện nay.

Do đó, quy định này gây khó khăn cho doanh nghiệp. Đơn cử như trường hợp công ty ông Dũng ngày trước đã có mua đất gần 10 ha ở Nhà Bè nhằm làm dự án bất động sản. Mới đây, ông đi xin chủ trương đầu tư để thực hiện dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, nhưng bị trả hồ sơ do dự án của ông không có một chút đất ở nào. Và thế là dự án phải "trùm mền".

Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM vào tháng 6.2023, riêng với các hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, hiện có 62 dự án trên địa bàn không đáp ứng điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp "lãnh đủ" vì hàng nghìn tỉ đồng bị "chôn" trong đất, mà người dân cũng bị ảnh hưởng khi nguồn cung khan hiếm.

Theo tìm hiểu thì được biết, quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại thì nếu muốn làm dự án nhà ở thương mại, trong khu đất này phải có ít nhất 1m2 là đất ở, phần còn lại là các loại đất khác như là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh, hay thương mại dịch vụ.

Quy định này cũng đã làm khó doanh nghiệp bởi không phải dự án nào cũng có dính một phần đất ở hoặc đất khác không phải là đất ở.

Luật sư Nguyễn Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS cho biết, hiện nay Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định như vậy thì dự án bất động sản đã khó nay càng "tắc" nhiều hơn.

Bởi hiện nay, các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp…Không chỉ vậy, còn tắc ở quy định chỉ được công nhận chủ đầu tư nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Nhưng thực tế, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hằng năm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng cho biết, đã nhiều lần kiến nghị để điều chỉnh Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm) đều được sử dụng để thực hiện dự án bất động sản nếu phù hợp các loại quy hoạch...

Đồng thời, có thể mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm không có đất ở) cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch...