Lợi nhuận sụt giảm mạnh

Báo cáo ngành bất động sản nhà ở vừa được Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) công bố cho thấy, lợi nhuận của các công ty phát triển bất động sản nhà ở niêm yết đã sụt giảm mạnh trong 9 tháng 2023 trong bối cảnh thị trường suy thoái.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết giảm lần lượt 38% và 81% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức thấp nhất trong sáu năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu.

Chỉ một số ít chủ đầu tư như VHM, AGG, NLG và KDH ghi nhận tăng trưởng trong 9 tháng 2023 nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước.

Các dự án này nằm ở các thành phố loại 1 và vùng ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không gặp trở ngại pháp lý.

Khả năng trả nợ của phần lớn các công ty tiếp tục suy giảm do đòn bẩy cao và dòng tiền yếu.

Tổng nợ của các công ty phát triển bất động sản niêm yết đã giảm 16% trong 9 tháng đầu năm 2023 do trả các khoản nợ đến hạn, đồng thời hoạt động phát triển dự án chậm lại trong bối cảnh thị trường suy thoái và vướng mắc pháp lý.

Trong khi đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm.

Theo VIS Rating, tổng nguồn tiền mặt của các công ty đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Ngoài ra, lượng trái phiếu đáo hạn lớn khoảng 114 nghìn tỉ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2024 cũng sẽ làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn.

“Chúng tôi cho rằng, khả năng trả nợ sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém tích cực và nguồn tiền mặt sẽ vẫn ở mức thấp do căng thẳng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh”, VIS Rating đánh giá.

Áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu

Trong bối cảnh thị trường vẫn ảm đạm, áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu ngày càng nhân lên.

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 3.10.2023, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ là khoảng 176.100 tỉ đồng. Trong đó, đa phần là những công ty địa ốc.

Tình hình càng trở nên căng thẳng hơn khi mới đây, phía Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 sẽ là 329.500 tỉ đồng. Đây là con số cao nhất trong 3 năm gần đây.

Hiện nay hoạt động đàm phán gia hạn trái phiếu đang diễn ra tích cực với kết quả khá thành công.

Tính đến ngày 3.10, hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỉ đồng.

Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025 - 2026. Tuy nhiên, việc gia hạn không đồng nghĩa là xóa nợ. Các khó khăn vẫn tồn tại ở phía trước.

Trong bối cảnh này, tín hiệu tích cực của thị trường là khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản đang dần cải thiện nhờ tín dụng kinh doanh bất động sản được mở rộng, bù đắp cho sự chậm lại của cho vay tiêu dùng bất động sản.

Các chủ đầu tư đã có nỗ lực trong việc cơ cấu lại danh mục dự án bất động sản thông qua M&A hoặc chuyển nhượng cổ phần, điều này tạm thời giúp các công ty khắc phục tình trạng thiếu thanh khoản.

Đồng thời, các ngân hàng tư nhân đang cung cấp vốn để hỗ trợ các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ, dẫn đến tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 22% trong 9 tháng đầu năm 2023.