Dòng tiền đầu tư chuyển hướng
Ghi nhận thực tế thị trường trong thời gian gần đây có thể thấy bóng dáng của các “ông lớn” trong ngành bất động sản TPHCM tại các dự án vừa được bung hàng rầm rộ nằm ở các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa, Phan Thiết,… Trong khi đó, các dự án mới được công bố tại TPHCM đang thuộc dạng hàng hiếm.
Đơn cử, nếu như trong giai đoạn 2008-2017, Novaland chủ yếu đầu tư các dự án nhà ở tại TP.HCM, thì từ năm 2018 trở lại đây, chủ đầu tư này tập trung phát triển các khu đô thị vệ tinh, tổ hợp bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí tại nhiều địa phương lân cận TP.HCM, với một loạt đại dự án đại đô thị, nghỉ dưỡng quy mô từ vài chục đến hàng ngàn héc-ta như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City Đồng Nai… Và theo thông tin từ tập đoàn này thì đến hiện tại, Tập đoàn đã sở hữu hơn 5.400 ha đất vùng ven TP.HCM.
Một cái tên khác là Tập đoàn Hưng Thịnh cũng thu gom hàng ngàn héc-ta đất tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Khánh Hòa, Bình Định, Lâm Đồng… để phát triển dự án mới. Tập đoàn Nam Long gần đây cũng công bố nhiều dự án quy mô lớn, tập trung chủ yếu ở các tỉnh Long An, Đồng Nai…
Hay như Tập đoàn Danh Khôi, trong 2 năm qua đã “thâu tóm” thành công cả chục dự án quy mô lớn nhỏ, nhưng không có dự án nào ở TP.HCM, mà chủ yếu ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng…
Mệt mỏi vì pháp lý
Trong khi đó nhìn lại thị trường bất động sản TPHCM, sau thời gian dài giãn cách, số lượng dự án mới được đưa ra thị trường vẫn khá khiêm tốn. Nguyên nhân thì có nhiều nguyên nhân. Nhưng nhìn tổng thể, theo quan điểm của nhiều nhà nghiên cứu thị trường thì việc dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản là điều đã được dự báo. TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư quỹ DG Investment cho biết trong quá trình tư vấn cho nhiều công ty bất động sản thì đều có ý kiến giống nhau vì theo thời gian, quỹ đất phát triển dự án dần cạn kiệt, đẩy giá nhà đất nội đô liên tục tăng cao, trong khi thủ tục pháp lý dự án cho đến nay vẫn còn quá nhiều rào cản. Những yếu tố này thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản hướng đến các thị trường vùng ven, nơi quỹ đất còn nhiều và giá đất cũng “mềm” hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM thì kể từ ngày 10.12.2015 là ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đến tháng 08.2018 tại thành phố Hồ Chí Minh đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị “ách tắc” không được công nhận chủ đầu tư.
Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa nâng tổng số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án. Trong 11 tháng đầu năm 2021, thành phố Hồ Chí Minh chỉ giải quyết “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” cho 20 dự án tồn đọng trước đây và chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn, nên vẫn “ách tắc” khoảng 150 dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp.
Do thị trường thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở nên đã xuất hiện các các tác động tiêu cực sau đây. Một là, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch COVID-19.
Hai là, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021, hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời, ông Lê Hoàng Châu phân tích.