Môi giới tiếp tay sai phạm

Thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn các tỉnh đã được thắt chặt. Tuy nhiên, tại một số địa phương tình trạng môi giới quảng cáo rao bán, huy động vốn rầm rộ bằng hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn vẫn diễn ra công khai.

Không chỉ nhà thương mại, gần đây, môi giới tiếp tục ngang nhiên chào bán các căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) mà không cần đến làm hồ sơ, không phải bốc thăm… Đơn cử, tại dự án NƠXH tại phường Trung Văn hay còn gọi nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) do liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng NHS và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng số 4 làm chủ đầu tư. Ngay từ khi khởi công xây dựng và chưa được phép mở bán, nhưng thông tin rao bán căn hộ NƠXH này đã được môi giới đăng công khai trên mạng xã hội.

Liên hệ tới số điện thoại đăng tải theo thông tin rao bán căn hộ nhà ở xã hội NHS Trung Văn trên mạng xã hội, phóng viên nhận được tư vấn của một môi giới nhận tên là Dung. Trong lời tư vấn, người này cho biết, mình đang làm tại sàn P.H Land và sàn này được chủ đầu tư để bán 50 căn NƠXH.

Tương tự, tại dự án NƠXH Thượng Thanh hay còn có tên gọi khác là nhà ở xã hội Him Lam Thượng Thanh (quận Long Biên, Hà Nội) do liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty BIG Việt Nam làm chủ đầu tư, dù mới bắt đầu triển khai và chưa được phép mở bán, nhưng giới "cò mồi" cũng được rao bán rầm rộ.

Tình trạng rao bán các sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện không phải là hiếm. Vào giữa tháng 5.2022, Sở Xây dựng Hà Nội xử phạt vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Gia Khánh và Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Nhà đẹp giá gốc với số tiền tương ứng là 280 triệu đồng và 140 triệu đồng.

Cụ thể, 2 công ty môi giới này không được sự ủy quyền và không có văn bản cho phép của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) để thực hiện mua, bán, huy động vốn đối với dự án khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 tại huyện Mê Linh (Hà Nội).

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam nhìn nhận, pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Do đó, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc, văn bản thỏa thuận, cho vay… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái pháp luật.

Vị luật sư này cũng cho rằng bên cạnh xử phạt chủ đầu tư, cơ quan chức năng cần tăng cường xem xét xử phạt vi phạm hành chính với đơn vị môi giới về hành vi mua bán dự án chưa đủ điều kiện. Bởi khi tham gia vào thị trường, đơn vị môi giới phải biết dự án đã đủ điều kiện để bán hay chưa nên việc giới thiệu, nhận tiền cọc của khách là vi phạm.

Khó xử phạt 

Trái ngược với thông tin môi giới đang rao bán, thông tin tới Lao Động, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng NHS cho biết, dự án đang thi công hạng mục cọc, móng và tầng hầm. Đơn vị này khẳng định dự án vẫn chưa đủ điều kiện đăng ký chào bán, cho thuê các căn hộ chung cư thuộc dự án theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chủ đầu tư cũng cho biết chưa làm việc, ký hợp đồng dịch vụ với bất cứ đơn vị môi giới trung gian nào về kinh doanh căn hộ NƠXH tại dự án này. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng khuyến cáo khách hàng không nộp bất cứ khoản phí nào trước khi có thông báo chính thức về việc mở bán căn hộ.

Tương tự, trong thông báo mới phát ra, Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô cho biết, hiện nay xuất hiện một số trang tin có hình ảnh quảng bá, môi giới, tư vấn và nhận cọc suất dự án NƠXH Thượng Thanh.

Nhân viên môi giới chèo kéo người mua bằng cách khẳng định thông qua sàn môi giới khách hàng mới có được suất mua và trợ giúp làm hồ sơ sẽ trúng 100% mà không qua các bước bốc thăm, xét duyệt… căn hộ theo quy định. Đổi lại khách hàng phải trả khoản phí khác nhau, dao động từ 30-150 triệu đồng.

"Liên danh chủ đầu tư khẳng định, dự án chưa mở bán, chưa nhận hồ sơ và không thu bất cứ khoản thu ngoài quy định. Chúng tôi khẳng định thông tin trên các trang mạng và các web quảng bá bán hàng cho dự án đều là giả mạo và có dấu hiệu lừa đảo", thông báo của chủ đầu tư dự án NƠXH Thượng Thanh nêu.

“Giao dịch dân sự thông qua văn bản đặt cọc, giữ chỗ cũng có thể vô tình đẩy rủi ro cho những nhà đầu tư thứ cấp khi xảy ra tranh chấp. Bởi theo quy định của pháp luật, giao dịch mua - bán bất động sản chỉ có hiệu lực pháp luật khi đó là hợp đồng mua bán”, luật sư Hùng nói thêm.

Về phía cơ quan quản lý, khi nói với Lao Động, một lãnh đạo Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam thừa nhận trên địa bàn có tình trạng môi giới rao bán các dự án khi chưa đủ điều kiện. Tuy nhiên, vị này cho rằng việc xử lý các thông tin rao bán dự án chưa đủ điều kiện trên mạng xã hội là rất khó. "Để xử phạt được, sở phải tiếp nhận được thông tin phản ánh của người bị hại và đầy đủ hồ sơ chứng minh được có giao dịch đó", vị này nói.