Xem xét bỏ cơ chế hai giá đất

Một thực trạng nhức nhối hiện nay là giá bất động sản (BĐS) đặc biệt là giá nhà ở hiện quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

Hiện tượng đẩy giá ở một số địa phương hiện nay không phải tăng theo giá trị đầu tư thật mà chủ yếu do những nhà đầu cơ “lướt sóng”. Đây là những hiện tượng không bình thường của thị trường và không phải do thực sự thiếu nguồn cung. Đến một thời điểm, khi nhiều khó khăn về chính sách được tháo gỡ, nguồn cung được bung ra thì sự sụt giảm về giá sẽ rất mạnh, dẫn đến sự đổ vỡ của cả một hệ thống đầu tư, gây xáo trộn thị trường, mất niềm tin của các nhà đầu tư.

Một thực tế dễ dàng nhận thấy, hằng năm, Nhà nước vẫn ban hành những cung giá đất nhưng trên thị trường, giá đất vẫn được giao dịch ở mức cao “chót vót”, vượt cung rất nhiều. Hiện nay, giá đất vượt cung rất lớn và dường như không có giải pháp “giải nhiệt” nào để can thiệp. Thị trường BĐS vẫn mang tính bong bóng.

Lý giải cho điều này, theo ông Nguyễn Văn Dũng, nguyên nhân thứ nhất phải kể đến là do trào lưu đám đông của Việt Nam. Bên cạnh đó, có nhiều ý kiến cho rằng việc thiếu minh bạch hóa thông tin đã góp phần đẩy giá đất lên cao. Luật ban hành khá đầy đủ bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai… tuy nhiên, luật chưa đi vào cuộc sống.

Giải pháp đưa ra để giá đất trở về đúng giá trị thực của nó, theo ông Dũng phải minh bạch hóa, công khai thông tin, đồng thời những người tham gia giao dịch BĐS phải thực hiện một cách nghiêm khắc theo đúng luật định. Trước hết phải ban hành luật thuế nhà đất, phải đánh thuế nhà đất từng mét vuông và nộp thuế hằng tháng. Đơn cử như từ khi đất có mức giá 45 triệu đồng/m2 đến khi lên mức giá 200 triệu đồng/m2 là 10 năm. 10 năm đó, hầu như ai cũng để đất chờ giá mà chẳng phải đóng xu thuế nào cả - ông Dũng phân tích.

Để tránh tình trạng thị trường BĐS đội giá lên vùn vụt do đầu cơ và người ta đầu cơ được là do những kẽ hở của chính sách, việc thứ hai phải làm để quản lý tốt thị trường địa ốc là bỏ cơ chế hai giá đất.

Làm thế nào để kéo giảm giá nhà

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM trong hai năm qua.

Do vậy, ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người dân là vấn đề cấp bách. HoREA cho rằng muốn giảm giá nhà, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.

Một giải pháp được HoREA kiến nghị là Chính phủ nên xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất. Hiệp hội cũng đề nghị UBND TPHCM ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm bốn bước để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian làm thủ tục. Quan trọng nhất là Chính phủ sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.