Nhiều bất cập

Trong văn bản gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng để góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) đã nêu ra nhiều bất cập của quy định trên.

Theo HoREA, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định phương thức chủ đầu tư phải xây dựng NƠXH trong dự án NƠTM có quy mô diện tích từ 2ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Bởi lẽ, các dự án NƠTM (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân. Đồng thời, đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hécta, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển NƠXH.

Trên thực tế, có những dự án NƠTM phù hợp để xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% của dự án nhưng có nhiều dự án không phù hợp để xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% của dự án.

Từ đó, nếu có cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ NƠXH nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn...

HoREA đưa ra ví dụ, một chủ đầu tư dự án NƠTM cao cấp “B” có quy mô diện tích 2ha nên phải dành 4.000m2 đất để xây dựng NƠXH trong dự án theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP.

Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000m2 lên đến 320 tỉ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư NƠXH. Nên, mặc dù dự án NƠXH này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành NƠXH tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm NƠXH được nữa vì giá bán nhà quá cao.

“Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều NƠXH hơn ở vị trí khác và giá bán NƠXH phù hợp hơn” - HoREA đưa ra nhận định.

Trước đó, trả lời cử tri tỉnh Thanh Hóa, Bộ Xây dựng cho rằng, trong thời gian qua, việc thực hiện quy định trên đã tạo được quỹ đất, phát triển được nhiều NƠXH cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở.

Giải pháp nào hữu hiệu?

Dựa trên những bất cập được chỉ ra, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đã đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014.

Ông Châu cho rằng, theo quy định chủ đầu tư dự án xây dựng NƠTM phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ CP.

Trong nhiều năm qua, NƠXH đang là nhu cầu cấp thiết để giải quyết chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp.

Về quan điểm của các doanh nghiệp bất động sản là đồng tình và ủng hộ chủ trương của nhà nước. Tuy nhiên, quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng NƠXH trong dự án NƠTM thực sự không linh hoạt và có rất nhiều bất cập.

Nói với Lao Động, một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội chia sẻ, khi phát triển dự án NƠTM, khu đô thị trung, cao cấp, đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới.

Do vậy, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư hướng đến.

Hơn nữa, người mua NƠXH trong dự án NƠTM thuộc khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp.

Điều này, sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người mua NƠXH.

Ngoài ra, giá bán NƠXH ở khu vực nội thành trong dự án trung cao cấp buộc phải ở mức cao dẫn đến người có thu nhập thấp khó tiếp cận.