Hàng tồn kho tăng mạnh, dòng tiền kinh doanh chưa cải thiện

Thị trường bất động sản đã đi qua chặng đường khó khăn, nhưng câu chuyện doanh nghiệp có dự án vướng pháp lý nên không triển khai bán được hàng vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn. Càng khó khăn hơn khi các khoản phải thu, phải trả đều tăng mạnh sẽ càng gây áp lực lên dòng tiền kinh doanh dù doanh nghiệp vẫn báo lãi.

Nhìn vào báo cáo tài chính quý IV/2023 và cả năm 2023 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán có thể thấy, không ít trường hợp doanh nghiệp bất động sản báo lãi nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà từ các hoạt động khác như đánh giá chênh lệch tài sản, lãi hợp đồng hợp tác đầu tư, trong khi đó hàng tồn kho tăng rất mạnh và dòng tiền kinh doanh âm khá lớn...

Điều này càng được thể hiện rõ khi giá trị khoản "người mua trả tiền trước ngắn hạn" tại báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp sụt giảm mạnh so với thời gian trước.

Đơn cử như trường hợp Công ty Nhà Khang Điền, doanh nghiệp này ghi nhận con số tồn kho cao nhất từ trước đến nay, gần 18.800 tỉ đồng, phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang. Việc tăng tồn kho đã khiến cho dòng tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền âm gần 1.600 tỉ đồng, dòng tiền hoạt động tài chính âm gần 300 tỉ đồng trong năm 2023.

Trong khi đó, khoản nợ phải trả của Nhà Khang Điền năm 2023 lần đầu vượt 10.000 tỉ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Trong số này, nợ vay chiếm 58%, tương đương hơn 6.300 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, còn có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền âm khá lớn. Chẳng hạn trường hợp Becamex IDC trong năm 2023 dòng tiền âm tới 2.915 tỉ đồng; Sunshine Homes ghi nhận dòng tiền âm 1.221 tỉ đồng; hoặc TTC Land ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 1.585,97 tỉ đồng so với cùng kỳ …

Rủi ro hiện hữu với áp lực đáo hạn trái phiếu lớn

Các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Bởi lẽ, với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay.

Trong khi đó, hai nguồn vốn lớn nhất là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đều biến động mạnh thời gian qua, đặc biệt là câu chuyện đáo hạn trái phiếu.

Số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, năm 2024, ước tính có gần 278.000 tỉ đồng TPDN đáo hạn. Trong đó, 41% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm doanh nghiệp bất động sản, với gần 114.000 tỉ đồng.

Với bức tranh kết quả kinh doanh thể hiện ở trên cho thấy, đây là thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang “ngập” trong nợ trái phiếu.

Trong đó, một vấn đề đáng lo ngại nhất được Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đưa ra trong báo cáo mới nhất của mình: Giá trị trái phiếu có rủi ro cao sẽ chậm trả gốc và lãi trong năm 2024 vào khoảng 40.000 tỉ đồng phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, chiếm 19% lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024, con số này thấp hơn đáng kể so với 147.000 tỉ đồng trái phiếu chậm trả gốc, lãi phát sinh trong năm 2023.

Nhìn chung, các doanh nghiệp này có khả năng trả nợ ở mức rất yếu, thể hiện bởi tỉ lệ nợ/vốn chủ sở hữu ở mức rất cao, nguồn lực tiền mặt/giá trị trái phiếu đáo hạn thiếu hụt, biên lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay ở mức thấp so với các tổ chức phát hành khác.

Ngoài ra, VIS Rating cũng xác định được có 17 trong 35 tổ chức phát hành có rủi ro cao (chiếm khoảng 61% giá trị trái phiếu rủi ro chậm trả gốc và lãi) là các công ty phục vụ mục đích đặc biệt được thành lập chỉ cho mục đích huy động vốn, trong khi hầu như không có doanh thu và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Những công ty dạng này có liên quan đến 6 nhóm công ty lớn, trong đó có 3 nhóm đã gặp tình trạng chậm trả gốc và lãi ở các đối với các trái phiếu khác.