Giải pháp tình thế

Thời gian gần đây, tình trạng các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm xin chuyển đổi rồi tách thửa để bán xuất hiện tại nhiều địa phương và gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Mặc dù nhiều địa phương đã "ra tay" ngăn chặn bằng biện pháp đầu tiên là tạm dừng phân lô, tách thửa đất, nhưng đây chưa phải là giải pháp tối ưu.

Mới đây, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành quyết định mới quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa đối với các loại đất trên địa bàn. Trong đó, đáng chú ý là điều kiện khi được tách thửa đất ở, phát sinh thêm đường giao thông. Cụ thể, đối với đất ở, thửa đất tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông. Diện tích tối thiểu các thửa đất sau khi tách là 40m2, chiều bám mặt đường tối thiểu 3m, chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng tối thiểu 5m tại các phường, thị trấn.

Đặc biệt, nếu thửa đất trước khi tách thửa có diện tích từ 2.000m2 tại thành phố, thị xã và từ 5.000m2 tại huyện, tách thành hơn 3 thửa đất, có phát sinh thêm đường giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở (dự án khu dân cư). Dự án cần được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi triển khai thực hiện dự án theo quy định.

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét có văn bản hướng dẫn bất động sản quy mô nhỏ, kinh doanh bất động sản không thường xuyên, các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý trong quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn.

Riêng các trường hợp tách thửa đất mà số lượng thửa đất sau khi tách vượt quá số lượng các thành viên trong gia đình nêu trên được xem là có dấu hiệu tách thửa đất với mục đích kinh doanh thì bắt buộc phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để tổ chức theo dõi quản lý theo quy định. Đồng thời cũng quy định cụ thể quy mô, diện tích đất tại khu vực đô thị, nông thôn khi thực hiện tách thửa đất phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì hàng lậu.

Kiểm soát nhu cầu thực

Trao đổi với Lao Động về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) - cho biết, Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.

Tuy nhiên, Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Theo ông Châu, nếu để tình trạng lợi dụng tách thửa thì địa phương phải có biện pháp để ngăn chặn. Đây là vấn đề liên quan đến nhu cầu thật của các cá nhân, nhất là gia đình có con chuẩn bị ở riêng. Vậy nên thay vì đưa ra nhiều quy định thì chính quyền địa phương phải kiểm soát nhu cầu thật. Mà việc kiểm soát này là cấp xã, cấp huyện, tỉnh chỉ ra các tiêu chí, tiêu chuẩn chung.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam - cho rằng, tỉnh Thái Nguyên đưa ra quy định về tách thửa như trên là không trái quy định pháp luật, phù hợp với tình hình thực tiễn cũng như ngăn chăn tình trạng tình trạng phân lô, bán nền tràn lan khiến thị trường bất động sản có nhiều biến động.

Tuy nhiên, trước khi quy định phải xem xét yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp, đồng thời bổ sung các điều kiện đối với việc tách thửa đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

“Song song với việc thắt chặt này cũng đồng nghĩa với việc quy trình thực hiện sẽ trở nên vất vả và khó khăn hơn nhất là với những người dân có nhu cầu chính đáng. Do vậy cần đặt ra những quy định để hạn chế thực trạng, có những phương án khắc phục những hệ quả kèm theo. Cần tiếp tục có những kế hoạch kịp thời và cụ thể để tiến hành rà soát các văn bản pháp lý của pháp luật đảm bảo quá trình thực hiện diễn ra nhanh chóng chuẩn chỉ”, vị luật sư này nhấn mạnh.