Đất nông nghiệp sổ chung là tên thường gọi cho đất nông nghiệp đồng sở hữu. Trên thực tế, đất nông nghiệp sổ chung còn gồm trường hợp nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng phạm vi xã, phường, thị trấn mà thuộc quyền sử dụng của một người.
Sử dụng đất nông nghiệp sổ chung tương đối phổ biến bởi những ưu điểm như: Đất sổ chung thường có giá bán rẻ hơn so với đất sổ riêng, phù hợp với tài chính của nhiều người… Thế nhưng việc sử dụng đất nông nghiệp sổ chung lại tiềm ẩn nhiều rủi ro dễ gặp phải như:
Tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Đất nông nghiệp sổ chung có quyền sở hữu của nhiều người, do đó dễ xảy ra tranh chấp về việc định đoạt quyền sử dụng đất, hưởng lợi nhuận từ tài sản hay giá bán là bao nhiêu…
Một số trường hợp không thể tách sổ
Nếu không nắm rõ các quy định liên quan đến tách sổ sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện bởi:
- Không đảm bảo về điều kiện tối thiểu của thửa đất khi tách sổ;
- Thuộc trường hợp đất không được phép tách thửa theo quy định của ủy ban nhân dân tại địa phương.
Không được quyết định mua bán đất
Khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, trường hợp muốn bán, chuyển nhượng một hoặc một phần diện tích đất nông nghiệp phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trường hợp một trong các đồng sở hữu không đồng ý sẽ không thể thực hiện quyền sử dụng đất.
Khó khăn khi thế chấp để vay tiền
Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp để vay tiền là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất. Do đó, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền sẽ tương tự với trường hợp chuyển nhượng đất nêu trên. Người sử dụng đất muốn thế chấp đất để vay tiền cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác, trừ trường hợp chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thế chấp.
Tuy nhiên thực tế nhiều ngân hàng lại đặt ra điều kiện khắt khe hơn đối với đất thế chấp là chỉ nhận thế chấp với đất đã tách thành thửa riêng, do đó nếu không đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thế chấp đất.
Để hạn chế những rủi ro khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, người sử dụng đất cần nắm rõ một số lưu ý sau:
Trước khi mua đất nông nghiệp sổ chung, cần kiểm tra, xác minh kỹ thông tin về những người cùng đứng trên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, kiểm tra các giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác.
Các đồng sở hữu cần có sự thỏa thuận thống nhất và rõ ràng về các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất; phân chia diện tích đất; thỏa thuận về giá bán đất, chia lợi nhuận có được từ tài sản…