Có dấu hiệu tăng giá ảo

Khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đầu giá 2,4 tỉ đồng cho một m2 đất ở Thủ Thiêm đã ảnh hưởng và khiến thị trường khu vực này tăng nhiệt một cách khủng khiếp và có dấu hiệu giá ảo.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Lao Động vừa qua giá đất khắp nơi ở TPHCM liên tục tăng do ăn theo vụ đấu giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TPHCM). Báo cáo giá nhà chung cư tại Thủ Thiêm vừa được Rever công bố trong quý 4/2021 nêu, giá căn hộ vị trí giáp sông trên bán đảo này ghi nhận mức cao nhất khoảng 210 triệu đồng/m2. Còn theo khảo sát của các công ty bất động sản chuyên khu vực thành phố Thủ Đức, giá đất các vị trí giáp sông quanh khu vực bán đảo Thủ Thiêm dao động 350- 400 triệu đồng/m2. Cá biệt vẫn có một số khu vực giá thị trường đã có sự điều chỉnh sau vụ đấu giá như trước đây đất dọc tuyến đường Trương Văn Bang (kế bên Thủ Thiêm) ở mức 300 triệu đồng/m2 thì một tuần trở lại đây đã vọt lên 500-550 triệu đồng/m2, tăng 40% chỉ trong vòng 3 tháng qua. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch tầm khoảng giá 160 -170 triệu đồng/m2 thì sau đó đã điều chỉnh lên mức giá trên 200 triệu đồng/m2… 

Dẫu vậy, nhìn chung dù là phân khúc nào thì tại khu Thủ Thiêm chưa ghi nhận mức giá chào bán nào vượt ngưỡng 400 triệu đồng một m2. Nghĩa là mức giá ở khu vực này vẫn thấp hơn giá đất tại khu vực được xem là đắt đỏ nhất TPHCM là giá đất đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi cao nhất khoảng 1,4 tỉ đồng một m2.

Hệ lụy để lại cho thị trường

Cú sốc tăng giá bất động sản hậu đấu giá đất Thủ Thiêm đang bị xem là có thể gây áp lực lớn cho thị trường đầu tư khi bài toán hiệu quả kinh doanh ngày càng trở nên thách thức hơn vì chi phí đất quá cao. Khoảng thời gian sau cuộc đấu giá, đã có nhiều ý kiến cho rằng tâm lý hoài nghi giá đất ảo đang xuất hiện khi tốc độ tăng giá nhanh, biên độ tăng lớn nhưng các giá trị khai thác tài sản chưa tương xứng.

Chính vì vậy, sau khi có thông tin Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc thì hiện nay các mức giá bán dù vẫn chưa có nhiều sự điều chỉnh nhưng đã không còn lý do để tăng tiếp. 

Tuy nhiên, với những người kinh doanh bất động sản thì hệ lụy của việc này đang khá lớn bởi vì không chỉ có lô đất của Tân Hoàng Minh bị bỏ giá vượt xa giá trị mà nhưng lô đất còn lại theo đánh giá của các chuyên gia vẫn là quá cao. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành “bình thường”. Giá cao khiến thị trường xáo động khi đã có thông tin về một số chủ đầu tư “té nước theo mưa”, “dừng” bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.  Tuy nhiên, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.  

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng cảnh báo giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ - có” của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản, nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.