Vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam về các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%.

Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Giới chuyên gia cho rằng để giúp các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19; góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản du lịch thì việc nhận diện điểm nghẽn pháp lý và thực thi chính sách là hết sức cần thiết và cấp bách.

Bên cạnh những cơ hội và tiềm năng đối với bất động sản du lịch Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chỉ ra những tồn tại, hạn chế.

Theo ông Lực, tư duy phát triển hiện nay vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi” nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bất động sản du lịch hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau.

Bên cạnh đó, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - chỉ ra bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như condotel, shophouse, shoptel, villa (gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng).

Thêm nữa, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách và chậm trễ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

Luật pháp không nên tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau

GS. TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhấn mạnh việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi.

"Hệ thống luật pháp chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững. Nó sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển", ông nói.

Theo Giáo sư Võ, nên có một văn bản về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. 

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Nếu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì sẽ thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ lưu ý rằng cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải chỉ ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay tên gọi khác. Quy hoạch nên cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả. 

Ông cũng đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất.

Ông Đặng Hùng Võ cho hay: "Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều."